Все преимущества инвестирования в недвижимость Сейшел

Рынок недвижимости Сейшельских островов: плюсы и минусы

Сейшельские острова прежде всего примечательны тем, что их много – более ста объектов, правда обитаемыми является пока что только 33 из них. И это несомненно является преимуществом – рынку недвижимости и инфраструктуре есть куда расти, при этом даже есть возможность особенно активным и талантливым проявить себя.

Об этом говорит нашумевшая в мировых СМИ история одного англичанина, который за 13 000 долларов купил крошечный необитаемый остров на Сейшелах и переехал туда навсегда, оставив работу и всю свою прошлую жизнь на родине. За почти 40 лет предприимчивый Робинзон Крузо посадил своими руками сотни деревьев, благоустроив не один километр тропинок, а также возродил богатый мир местной фауны – в итоге принц Саудовской Аравии предложил англичанину за остров 50 млн долларов и получил отказ, в котором было сказано, что национальный парк не продается.

Конечно далеко не каждому под силу создание собственной версии рая на земле, однако здесь помогает тот факт, что большинство островов, входящих в состав Сейшел, являются не только обитаемыми, но и благоустроены на самом высоком уровне – именно на этот сегмент делается ставка на местном рынке недвижимости. При этом стоимость квадратного метра премиального жилья недвижимости в 2019 году осталась на том же уровне, что и в прошлом году.

Средняя цена жилой недвижимости на Сейшельских островах сейчас колеблется в диапазоне 3000-4500 долларов за кв.м. Сейчас появилось несколько уникальных проектов, одобренных правительством, где иностранные покупатели могут приобрести недвижимость на специальных условиях, то есть весьма оперативно, а это важная характеристика для Сейшел: если иностранец приобретает земельный участок за пределами этих инвестиционных проектов, то процесс покупки может занять около одного года.

Инвестиционный рынок и строительство

Сегодня на Сейшельских островах жилье возводит ряд достаточно известных индийских подрядчиков (их услуги обходятся примерно в 1000 долларов за кв.м), которые хоть и выполняют свою работу на достаточно высоком уровне, однако все равно требуется регулярная корректировка всех процессов. Поэтому опытные застройщики местного рынка советуют всем, кто хочет глубоко погрузиться в местный рынок жилья, находиться в стране как можно дольше для контроля всех уровней работ, чтобы в дальнейшем можно было гарантировать качество строительства или же иметь надежного местного партнера.

Что касается более творческого пути – например, когда возникает желание создать какой-либо инвестиционный проект – то на Сейшелах необходимо получить его одобрение. Именно для таких потребностей здесь было создано Сейшельское инвестиционное бюро, главной задачей которого является оказание помощи в инвестиционных и коммерческих проектах, связанных, в том числе, с недвижимостью.

Кто покупает?

При анализе многих инвестиционных проектов, среди которых есть спрос у иностранных инвесторов, наблюдается рост числа южноафриканских покупателей (это скорее обусловлено географическими факторами), которые покупают местную недвижимость в качестве своего основного дома, то есть для личного пользования, а также как дома для отдыха, в том числе и в качестве инвестиций. Также среди покупателей замечено много инвесторов из Восточной Европы, в частности из Чехии.

Эксперты отмечают снижение спроса за последнее время, однако работа по продвижению Сейшельских островов в качестве места отдыха и инвестиций продолжается и позитивно сказывается на привлекательности этого региона для иностранных покупателей. На данный момент доля россиян составляет примерно 4-5% среди иностранных покупателей недвижимости на Сейшельских островах.

Сейшельские острова являются далеко не самым доступным среди тропических и прочих мест с круглосуточным солнцем, поэтому для достижения необходимого уровня комфорта в этих краях потребуется внушительный бюджет в размере 350 000 долларов и более.

Плюсы покупки недвижимости на Сейшелах

К достоинствам при приобретении местных квадратных метров в первую очередь относится прекрасный климат, который здесь наблюдается круглый год. Никакие тропические штормы или циклоны не угрожают островам, на которых также нет опасных видов животных или насекомых. Это является очень важным фактором, поскольку немало интересных мест по всему миру для потенциальных покупателей недвижимости исключается ввиду наличия фауны, которая может пугать и угрожать здоровью тем, кто не привык к такому специфическому окружению с рождения.

Другим немаловажным бонусом, склоняющим в пользу покупки жилья на Сейшелах, это возможность довольно легко получить вид на жительство. Если речь идет о приобретении жилья с прицелом на получения дохода от инвестиций, то приблизительная доходность на Сейшельских островах составит примерно 3-6%.

Стоимость арендной платы здесь, как и во всем мире, варьируется от объекта к объекту в зависимости от стоимости и местоположения. Но важно помнить, что практически любая недвижимость на Сейшелах имеет славу эксклюзивной, поэтому при оригинальной подаче возможно увеличить доходность недвижимости.

Помимо бесспорных плюсов, Сейшельские острова обладают и минусами – благодаря тому, что вплоть до 1976 года эти края являлись колонией Великобритании, то любые государственные бюрократические процедуры длятся достаточно долго. Поэтому так важно при покупке сейшельского жилья вовремя обратиться к опытным специалистам, которые не позволят затянуться процедуре сверх меры.

Читайте также:
Отдых в Абхазии и Крыму в 2022 году: что стоит посмотреть

Недостатки

Что касается расходов на недвижимость, то основными из них станет налог на основную землю в размере 17,5% – за пределами отведенных и одобренных государством зон для инвестиционных проектов (для частных домов и земли), и налог с аренды жилья, который сегодня на Сейшелах составляет 15%.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Седрика Белла, эксперта по недвижимости компании Property Investor

Все преимущества инвестирования в недвижимость Сейшел

Характеристика и особенности рынка недвижимости на Сейшелах

Сейшельские острова – это не просто уникальная природа, идеальный климат, отсутствие природных катаклизмов и тропических болезней. Здесь нет опасных животных, насекомых. И даже комары вечером кусать не будут.

Эти и ряд других благоприятных факторов сформировали устойчивый спрос на недвижимость на Сейшелах у граждан многих стран мира.

На Сейшелах проживает около 110 000 человек. Население состоит из местных жителей (сейшельцев, или еще их называют креолами), иностранцев, проживающих здесь постоянно, и туристов. Возраст половины сейшельцев менее 28 лет. Основная часть населения проживает на Маэ, и лишь малая часть на островах Праслин и Ля Диг.

Факт немногочисленности населения и его молодой возраст оказывает прямое влияние на рынок недвижимости: на Сейшелах нет большого выбора недвижимости, особенно готовых домов.

Сейшельские острова – относительно маленькие острова. Иногда их не сразу находят на карте мира. Земли мало и поэтому она дорого стоит.

Рельеф местности преимущественно горный, а это означает, что подъезд к участку не всегда удобен. В дополнение к высокой цене на землю, инвестор несет бремя расходов на подготовку участка для будущего строительства, а также на подъездные пути при необходимости. Гранитные скалы придется убирать вовсе или сокращать их количество на участке. Необходимо использовать большие экскаваторы, укреплять стены будущего строения. Поэтому участки с ровным рельефом имеют огромное преимущество.

Спрос и предложение

Каждый потенциальный покупатель недвижимости на Сейшелах хочет купить уютный дом в хорошем состоянии, с ухоженным участком и зоной отдыха, с видом на океан (часто хотят вид и расположение на берегу одновременно), в тихом районе, без соседей поблизости, и, конечно, по разумной цене.

Но воплощение этой мечты стоит недешево. Реальность такова: продавцы прекрасно осведомлены о дефиците земли и о высоких ценах на нее. Доходит до абсурда: местное население не может купить себе недвижимость по разумной цене, потому что продавцы жаждут продать ее иностранцу, который заплатит больше.

Недвижимость на первой линии встречается очень редко, высоко ценится и очень дорого стоит.

Строители же часто сталкиваются с недостатком строительных материалов, дефицитом компетентных специалистов. Если вы хотите строить дом на Сейшелах и не можете присутствовать при процессе строительства, убедитесь, что нашли надежных людей, которые будут контролировать все в ваше отсутствие.
Поэтому большую часть покупателей интересуют готовые дома: купил и заехал сразу.

Еще одна тенденция. Строительство комплексов отелей крупными девелоперами оказывает большое давление на строительную отрасль и провоцирует еще больший рост спроса.

Банковская система на Сейшелах

«Я хочу купить дом/построить отель. Могу ли взять кредит в сейшельском банке?», – такой вопрос можно услышать очень часто.

Как охарактеризовать банковскую систему на Сейшелах?
«Как едва существующую», – это емкое и адекватное определение, по крайней мере, если сравнивать ее с европейскими системами. Ставки по проценту высоки, срок кредитования короток, а размер кредита смехотворно мал.
По этой причине недвижимость на Сейшелах продают тем, у кого есть вся сумма для покупки. Отсюда – медленный оборот на рынке.

Перспективы

Цены растут, и в том числе из-за крупного размера инвестирования в строительство пятизвездочных отелей и других больших предприятий в сфере туризма. Наблюдается стабильная активность рынка с небольшим увеличением цен каждый год.
В дальнейшем рост цен будет обеспечиваться тем фактором, что количество предложений очень ограничено. Иногда потенциальные покупатели просят сделать подборку предложений, чтобы был выбор побольше. Но следует знать, что хороших предложений по цене-качеству не так много. Их не может быть столько, сколько в России, Европе или США.
Сейшельские острова относительно малы по площади, сотням объектов недвижимости взяться просто неоткуда.

О чем мечтают продавцы недвижимости на Сейшелах?

Многие продавцы, желая получить целое состояние за свою недвижимость, даже не считают нужным прибегнуть к оценке недвижимости. Зачем?

Иностранца – владельца дома с участком на Маэ, давно проживающего на Сейшелах, посещает идея расширить свои владения и купить у соседей участок 20 соток.
«Домик там ветхий, вида нет и семья небольшая. Я могу купить им другой дом», – думает он. Свой же дом с участком оценивает в 270 000 евро (участок 25 соток, дом среднего качества, не на берегу, без вида).
Переговоры с соседями в конечном результате ни к чему не привели. Они запросили 900 000 долларов и без торга. Откуда они взяли эту сумму? Из воздуха. Да просто понравилась им цифра. Многие сейшельцы считают себя миллионерами только потому, что имеют клочок земли на Сейшелах, неважно какой. Полагают, что иностранцы делают деньги тоже из воздуха или, по крайней мере, их печатают.
С владельцами недвижимости – иностранцами переговоры вести гораздо проще, но не всегда.

Читайте также:
Гражданам России гарантированы социальные выплаты и пособия

Пример 2

Если вы бывали на Сейшелах, то при общении с местными могли обратить внимание, что почти каждый, начиная от таксиста и заканчивая гидом, начинает предлагать вам купить какую-нибудь «очень хорошую недвижимость» его знакомых / родственников / хозяина фирмы, где он работает и.т.д. Будь то дом, или мини-отель, или участок.
Расчет прост – Сейшелы вам явно нравятся, цен вы не знаете, а приличная накрутка на цену реального продавца дает им шанс получить хороший процент.

Неподготовленный человек иногда хватается за голову: как разобраться с ценами, не говоря о качестве предложений?

Предположим, что вы нашли участок земли площадью 2 гектара на острове Праслин (под строительство виллы или отеля) за 750 000 евро. Написано: первая линия, песчаный пляж. Ура! Дешево и то, что надо.

Вы тратите целый день, чтобы съездить на Праслин, приехали, а там оказывается, что участок и пляж разделяет шумная дорога, по которой снуют радостные сейшельцы. Форма участка вытянутая (план заранее вам не предоставили), то есть с обеих сторон соседи очень близко. Точные границы участка вам показать не могут, а на не огороженном участке справа громко лают очень недружелюбно настроенные ротвейлеры, причем не посаженные на цепь. Многие сейшельцы в качестве охранных систем своих владений часто используют собак. Некоторые впечатлительные дамы побоятся даже из машины выйти, не то, что по участку разгуливать.

В результате первой линии как таковой нет, под шикарную виллу участок не подходит, и гостям отеля вряд ли понравится ходить через шумную дорогу на пляж.

Пример 4 объявления с ценой, взятой “из воздуха”

Подобных предложений на Сейшелах много.

«Продается вилла на юге о. Маэ на первой береговой линии, дом со всеми удобствами: 3 спальни, гостиная, кухня-столовая, полностью мебелирована, техника. Вилла расположена на участке 1000м2 (10 сот.), прямо на берегу пляжа Anse Forbans. Возможно круглогодичное обслуживание дома, в т.ч. и для сдачи в аренду. Цена 2,5 млн. евро» (на фото справа)

Кто это купит за 2.5 миллиона евро? Неадекватность такой цены за 10 соток, пусть даже на берегу, но со старым домом, очевидна. Зачем покупать 10 соток за 2.5 миллиона, если можно купить там же, рядом в Anse Forbans участок 30 соток на первой линии под строительство частной виллы за 515 000 евро? Или в другом отличном месте 2 гектара за 1 миллион евро?
Мы исходим из практики реальных продаж и отбираем недвижимость по адекватному соотношению цены и качества, поскольку все остальное превратится в пустую трату вашего и нашего времени. Мечты и реальность далеко не одно и то же.

Заключение

Ваша конфиденциальность важна всегда. Полученная информация не будет
разглашена кому-либо.

О положении дел с недвижимостью на Сейшелах

Краткий очерк о положении дел с недвижимостью на Сейшелах и о возможности и условиях покупки её иностранным гражданином.

Сейшелы – это государство, которое состоит из нескольких остров и расположено в юго-западной части Индийского океана недалеко от северной оконечности Мадагаскара. Сейшельские острова занимают площадь 455 квадратных километров. Население страны составляет 88 тысяч человек. Столица Сейшел – Виктория, а денежная валюта – сейшельская рупия.

До недавнего времени основной доход бюджету Сейшельских островов приносил только лишь туризм. Но в начале 1994 года правительство Сейшел решило расширить сферу способов пополнения государственной казны и приняло решение о дифференцировании доходов. Таким образом местные власти создали оффшорную зону и изменили условия «Закона о зарубежных компаниях». При этом власти намного смягчили условия регистрации тех фирм , хозяевами которых являются иностранные граждане.

Основными преимуществами оффшора являются: полное отсутствие налогов и неразглашение реальных владельцев фирм. По словам работников одной из английских аналитических компаний, для того, чтобы зарегистрировать фирму на Сейшельских островах, достаточно одного директора и одного акционера. Кроме этого, директором и акционером одновременно может быть один человек. Также нет ограничений на счет количества сотрудников фирмы.

Читайте также:
Курорты Кипра с песчаными пляжами. Фото курортов

Кроме того в «Законе о зарубежных компаниях» существует пункт, согласно которому граждане других государств могут покупать недвижимость на Сейшелах без ненужных, часто бюрократических, помех. Так, местные власти ввели налоговые льготы для иностранцев, которые приобрели жилье в этой стране. При покупке объекта покупатель должен оплатить налог в размере 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Также иностранные владельцы сейшельской недвижимости с легкостью смогут получить резидентскую визу на въезд в эту страну.

Для иностранцев нет лимита на количество покупок объектов недвижимости на территории государства. Наоборот, местные власти Сейшельских островов делают все для того, чтобы иностранные граждане покупали недвижимость в этой стране всё активней и активней. Но, тем не менее, цены на постройки и земельные участки в этой стране всё же довольно высоки. Это положение существует по той причине, что жилье на Сейшелах пользуется огромным спросом в основном среди очень обеспеченных лиц – олигархов, певцов, актеров, музыкантов и т.д. и т. п.

Купить недвижимость в этой стране может как физическое, так и юридическое лицо. Процесс приобретения недвижимости этими лица отличается лишь некоторыми условиями. Например, налог на покупку недвижимости на Сейшельских островах для иностранных граждан составляет приблизительно 35% от стоимости покупаемого объекта. Кроме этого иностранец должен задепонировать в местном банке большую сумму денег (в долларах), после чего ему будут выдавать эту сумму в Сейшельских рупиях (по официальному курсу). Также, до приобретения недвижимости не рекомендуется брать сейшельское гражданство, так как оформление гражданства обойдется вам не менее чем в 100 тысяч американских долларов.

В целях экономии можно приобрести недвижимость на юридическое лицо . Чтобы сделать это, иностранный гражданин должен подыскать двух местных жителей, вместе с которыми он зарегистрирует фирму (на 3 лица). При этом данная фирма не будет вести никакой деятельности, а будешь лишь существовать – законом это предусмотрено, и никакого нарушения в этом нет. Регистрация фирмы обойдется вам всего в 500 долларов. Также понадобится оплачивать ежегодный налог на компанию, величина которого составляет 400 долларов. После того, как вместе с вашими совладельцами вы зарегистрировали фирму, вы должны попросить их, чтобы они нотариально заверили письменный отказ от совладения данной фирмой, и таким образом вы становитесь полноправным владельцем и фирмы, и недвижимости, оформленной на неё.

Стоимость коммунальных услуг на Сейшелах такая же самая, как и стоимость коммунальных услуг, например, в России.

Если вы едете на Сейшелы и собираетесь пребывать в этой стране менее 1 месяца , то в таком случае оформлять визу вам не потребуется . По прибытии в аэропорт Сейшельских островов, местная Иммиграционная служба выдаст вам вид на жительство, срок действия этого документа – один месяц. Впрочем, вид на жительство легко может быть продлен на срок до 1 года. Такая возможность может представиться, если вы покажете свой обратный билет и документальное подтверждение тому, что у вас достаточно денег на проживание в этой стране. Стоимость оформления продления разрешения на пребывание в Сейшелах составляет примерно 200 рупий (40 долларов). Когда вы будете выезжать из этой страны, то вам понадобится предъявить на таможне документ, который свидетельствует о том, что вы оплатили обязательный налог в размере 40 долларов.

Если иностранный гражданин, который не достиг совершеннолетия (18 лет), приезжает на Сейшельские острова только с матерью (отцом), то на руках он должен иметь разрешение от отца (матери) на выезд из своей страны. Такое разрешение должно быть заверено нотариусом.

Если вы хотите получить вид на жительство в этой стране на срок до 5 лет, то вам нужно выполнить такие условия:
– оплатить налог в размере 6 тысяч долларов
– внести залоговый депозит. Сумма такого депозита составляет 20 тысяч рупий (4 тысячи долларов).
– в течение того времени, которого вы будете пребывать на Сейшельских островах, вы обязаны раз в году переводить на свой счет в местном банке 20 тысяч долларов (на личные нужды) и показать местным властям документ, которые свидетельствует о переводе.
– после получения от властей вида на жительство нужно оплатить услуги вашего юриста. Стоимость услуг составляет 15 тысяч долларов.

Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.

Преимущества приобретения недвижимости на Сейшельских островах

Республика Сейшельские острова — это островное государство в западной части Индийского океана, к востоку от Африки. В составе около 100 островов, из которых обитаемы 33. Площадь государства — 455 кв. км. Самый большой остров — Маэ (142 кв. км). На нём находится столица государства — Виктория и международный аэропорт (в 10 км от столицы). Другие крупные острова — Силуэт, Праслен, Ла-Диг.

Читайте также:
Финляндия для детей: что посмотреть зимой и летом, где остановиться

С октября по апрель на Сейшелах царит северо-западный муссон, приносящий влажную погоду, и благоприятствует рыбной ловле. Более сложным навигационным периодом является период с мая по сентябрь, с приходом юго-восточного муссона, это более сухое и солнечное время года. Круглогодичная температура ночью обычно не ниже 22?С, дневная — не выше 30?С. Влажность около 80%. Дожди идут через день, краткие и сильные. В истории островов зафиксирован один мощный тайфун в 1862 г.

В Республике Сейшельские острова в настоящее время 3 официальных государственных языка: креольский, английский, французский.

По данным официального сайта Республики Сейшелы (www.virtualseychelles.sc), на островах постоянно проживает около 87,4 тыс. чел, из них 53,8% живет в городах.

Основные народы: креолы 95%, индийцы, малагасийцы, китайцы, англичане. По вероисповеданию — католики 82,3 %, англикане 6,4 %, адвентисты 1,1 %, другие христиане 3,4 %, индуисты 2,1 %, мусульмане 1,1 %, другие нехристиане 1,5 %, неопределившиеся и атеисты 2,1 % (по переписи 2002 года).

Недвижимость на Сейшелах может купить нерезидент: и как иностранная компания, и физическое лицо.

Однако покупка на юридическое лицо, зарегистрированное в Сейшелах, будет более выгодной. Во-первых, Сейшелы — это оффшорная зона, удобный инструмент налогового планирования и сохранения конфиденциальности сделки. Во-вторых, сама процедура оформления сделки и затем, если необходимо, процедура оформления гражданства будут более выгодными и простыми.

Фирмы, предлагающие на продажу недвижимость на Сейшелах, обычно предлагают следующую схему:

При покупке иностранцем как физическим лицом он обязан внести депозит в банке Сейшел в валюте с обязательной конвертацией в сейшельские рупии по курсу центрального банка Сейшел на дату конвертации. Кроме того, учитывая, что наличие в собственности недвижимости на Сейшелах облегчает процедуру получения вида на жительство и в последующем гражданства, целесообразно оформлять эти документы после покупки.

Для покупки недвижимости юр.лицом регистрируется фирма (т.н. номинальная компания) на Сейшелах, например иностранцем и гражданином Сейшел (на практике, это чаще всего юрист-представитель фирмы, осуществляющей хлопоты по регистрации юр.лица, недвижимости и в последующем обслуживающей ее). Услуги по регистрации фирмы обойдутся в 500-1000 дол. США, ее обслуживание от 300 до 500 дол. ежегодно. С местного жителя — «соучредителя» необходимо получить письменный нотариально оформленный отказ от всех имущественных прав на собственность и доходы фирмы.

Несомненным преимуществом приобретения недвижимости на Сейшельских островах является уникальная природа. Во внутренних районах гранитных островов сохранились леса, в которых преобладают редкие виды пальм, панданусы, древовидные папоротники. В прибрежной зоне преобладают кокосовые пальмы.

Из-за длительной островной изоляции в растительном и животном мире Сейшел очень высок процент эндемиков — животных и растений, встречающихся только на этом архипелаге. Сейшельская пальма произрастает только на Сейшелах, её плод весит 20 кг и считается самым крупным в растительном мире. Местные жители верят, что именно он был запретным плодом для Адама и Евы. Есть живописный парк «Валле де Мэ», где произрастает роща сейшельских пальм. На Сейшельских островах встречаются гигантские альдабрские черепахи (Megalochelys gigantea). На Пальмовом острове (Праслен) обитают редкие виды птиц — чёрный какаду и соловей бульбуль. Знаменит и остров Птиц, на который ежегодно прилетает гнездиться множество перелётных птиц. Экваториальный климат — 26-28 С весь год с небольшим количеством муссонов.

Еще одной преимущественной особенностью Сейшел является налоговый режим. Законодательство Сейшел разрешает регистрацию международных корпораций (оффшорных фирм) на Сейшелах. Кроме того, на иностранных покупателей и инвесторов распространяются предусмотренные законодательством налоговые льготы. При покупке недвижимости необходимо заплатить налог, равный 10% от ее стоимости. Отсутствует ежегодный налог на недвижимость, который необходимо регулярно платить в некоторых странах Европы.

Налог на операции с недвижимостью составят 4% с суммы до 50000 рупий, 10% — с суммы, превышающей 50000 рупий.

Удобный визовый режим также играет немаловажную роль для покупателей зарубежной недвижимости. Виза Гражданам России, прибывающим на Сейшельские острова на срок не превышающий 30 дней, ставится на границе. Срок действия заграничного паспорта на момент прилета должен быть не менее 6 месяцев.

Нерезиденты вправе приобретать недвижимость на Сейшельских островах. На иностранных покупателей и инвесторов распространяются налоговые льготы. Собственники недвижимости на Сейшелах имеют право получить визу резидента, схожую с видом на жительство. Ограничения на ввоз и вывоз валюты практически отсутствуют.

Покупка недвижимости на Сейшелах — это статусная покупка. Владеть недвижимостью здесь престижно. Это излюбленное место отдыха многих мировых звезд. Недвижимость на Сейшелах не дешевая, а потому контингент покупателей недвижимости здесь, мягко скажем, отличается от среднего образа покупателя апартаментов. Вместе с тем, она не является недоступной.

Источник: NORDIC PARTNERS

Недвижимость на Сейшелах: 5 причин инвестировать

Одним из самых райских и экзотических курортов на Земле, безусловно, являются Сейшелы, расположенные на 115 островах. Эти невероятно красивые острова с нетронутой природой расположены в Индийском океане, и они пользуются большой популярностью у туристов со всего мира. Это достаточно быстро развивающийся регион, в который лучше всего начинать инвестировать прямо сейчас, и уже совсем скоро можно будет получить неплохую прибыль. И самой выгодной сферой инвестирования можно смело считать недвижимость.

Кто покупает недвижимость на Сейшелах, и какая недвижимость пользуется большим спросом?

Капиталовложения в недвижимость на Сейшелах является довольно перспективным бизнесом. Учитывая тот факт, что курорт с каждым годом набирает всё большую популярность, цены на недвижимость только растут.

Читайте также:
Новые отзывы отдыхающих про поселок Джемете, море и пляжи

Как правило, иностранцы покупают недвижимость на этих островах по двум причинам: переезд в по-настоящему райское место и выгодное капиталовложение.

Если речь идёт о первой категории лиц, то это в основном очень обеспеченные граждане, у которых есть большой и стабильный доход. Ко второй же категории относятся как начинающие, так и уже опытные предприниматели. Вложение финансов в недвижимость всегда было и остаётся выгодным бизнесом. Уже сейчас многие предприниматели вкладывают средства в приобретение любой недвижимости на Сейшельских Островах с целью в дальнейшем её выгодно перепродать или сдавать в аренду.

Чаще всего на Сейшелах продаются и покупаются дома, виллы и земельные участки. И в этом нет ничего удивительного, ведь на островах строится достаточно мало многоквартирных домов. Объявлений о продаже апартаментов на вторичном рынке практически нет, продаются лишь квартиры в новостройках. Стоимость за 1 квадратный метр такого жилья стартует от 6 тысяч долларов. Основным видом недвижимости на островах являются дома и роскошные виллы. Связано это, в первую очередь, с тем, что многие люди, приезжая на такой прекрасный курорт с первозданной природой, чистыми пляжами и прозрачной водой хотят получить полную уединённость.

Особенности рынка недвижимости на Сейшелах – цены, содержание и особенности жизни

Сейшелы расположены в западной части Индийского океана и представляют собой 115 островов, разделённых по геологическому строению на две группы: коралловые и гранитные острова. На островах преобладает субэкваториальный морской климат, который имеет ярко выраженные сезонные особенности. Огромное влияние на формирование погоды на отдельных островах оказывают муссонные ветра. В целом погоду можно разделить на два основных сезона:

  • С декабря по апрель идёт влажный и жаркий сезон. В этот период температура воздуха колеблется в пределах 30°C, температура воды возле берега такая же.
  • С июня по октябрь – холодный и сухой сезон. В этот период температура воздуха опускается до 27 градусов, температура воды колеблется от 25 до 27 градусов. Океан в это время часто бывает неспокойным.

Стоит также отметить, что, в отличие от многих других тропических курортов, на Сейшелах не бывает резких перепадов температур в течение суток. Ночью термометр опускает всего на несколько градусов. Также стоит отметить, что на островах бывают тропические ливни, которые имеют кратковременный характер и в целом не мешают отдыху. Расположены Сейшелы в достаточном отдалении от мест формирования ураганов и циклонов, поэтому эти неприятные явления обходят острова стороной.

Благодаря достаточно умеренной погоде на Сейшелах часто строятся дома в непосредственной близости от океана. Они стоят больших денег, но при этом пользуются огромным спросом, ведь для многих людей покупка виллы с невероятно красивым видом является мечтой всей жизни.

Цена на виллы, расположенные на первой линии океана, стартует от 1 миллиона долларов и почти не имеет верхних границ. При этом дома, расположенные в неплохих районах и не требующие особого ремонта, стоят в пределах 300-700 тысяч. Содержание недвижимости на островах включает в себя уплату всех необходимых налогов и оплату коммунальных платежей (вода, свет, вывоз мусора и т.п.).

Элитная, дорогая и дешёвая недвижимость на Сейшелах – где, почём и для кого?

Условно недвижимость на Сейшельских Островах можно разделить на три вида:

  • Элитная. Сюда относятся шикарные виллы, расположенные в элитных районах и на первой береговой линии. Несмотря на то, что вилл на островах достаточно много, найти предложения об их продаже очень непросто. Люди банально не хотят расставаться с такой роскошной недвижимостью, цены на которую с каждым годом только растут. Покупают виллы в основном очень обеспеченные люди.
  • Дорогая. К дорогой недвижимости относятся дома, находящиеся в хороших районах и имеющие неплохой ремонт, а также земельные участки, находящиеся в непосредственной близости от берега. Именно в этот вид недвижимости чаще всего вкладывают деньги опытные бизнесмены. Если речь идёт о доме, то после его покупки он не требует дополнительных вложений. При этом его можно за довольно хорошую сумму сдавать в аренду, получая неплохой доход, а в будущем его продажа принесёт немалую прибыль.
  • Относительно дешёвая. К такой недвижимости относятся дома, имеющие плохое расположение и не самый лучший ремонт, и квартиры. На Сейшелах такая недвижимость пользуется небольшим спросом, ведь люди, приезжающие отдыхать на острова, как правило, хотят в полной мере насладиться райской жизнью и почувствовать себя королём. Вкладывать деньги в такую недвижимость довольно рискованно. Однако даже такое вложение в большинстве случаев со временем полностью окупается.
Читайте также:
Великолепный замок Лихтенштайн: сказочное место в реальной жизни

Существует сразу 5 основных причин вкладывать деньги в недвижимость на Сейшелах:

  1. Хорошие перспективы развития региона;
  2. Обеспеченные туристы, готовые отдать большие деньги за аренду жилья;
  3. Возможность при желании переехать жить в один из самых райских уголков планеты;
  4. Большие потоки инвестирования;
  5. Возможность в любой момент продать недвижимость по более выгодной цене, так как цены на жильё постоянно растут.

Недвижимость на Сейшелах для жизни, отдыха, инвестиций — налоги и стоимость содержания

Несмотря на достаточно высокую стоимость недвижимости, затраты на её содержание низкие. Одним из главных плюсов является то, что ежегодного налога на жильё не существует. Владельцу недвижимости даже не придётся платить за прирост стоимости жилья при его дальнейшей продаже. Цены на коммунальные услуги так же достаточно демократичные. Стоимость коммунальных услуг зависит, в первую очередь, от размеров жилья. Оплачиваются коммунальные услуги по счётчикам, и цена в месяц зачастую выходит не дороже, чем в постсоветских странах.

Юридические аспекты покупки и продажи недвижимости на Сейшелах

Существует сразу несколько важных юридических аспектов, которые следует учитывать при покупке жилья на Сейшельских Островах.

Иностранный гражданин может купить любую недвижимость, однако при этом ему нужно заплатить около 40% налогов от стоимости, а само жильё он потом не имеет права сдавать в аренду. Таким образом, такое вложение средств не окупится. При этом для совершения такой сделки необходимо иметь огромную сумму денег в местном банке.

Также не очень выгодно покупать недвижимость с предварительным получением гражданства. Всё дело в том, что оформление сейшельского паспорта обойдётся минимум в 100 тысяч долларов.

Но не стоит отчаиваться, существует несложный способ обойти эти огромные финансовые потери. Можно оформить недвижимость на юридическое лицо. Для этого необходимо зарегистрировать компанию вместе с двумя местными жителями. Компания не ведёт никакой деятельности, является номинальной и создаётся лишь для покупки жилья.

Такая схема выгодна тем, что юр. лицо платит всего 4 процента налога с первых 9 тысяч долларов и 10 процентов с остальной суммы. Регистрация компании обойдётся всего в 500 долларов единоразово, правда, ежегодно придётся выплачивать ещё по 400 долларов для ведения её номинальной деятельности. Но всё это куда дешевле и выгоднее, нежели покупка жилья в качестве частного лица.

Одна из особенностей сейшельского рынка недвижимости заключается в том, что при продаже жилья размещение объявления в местной газете является обязательным. Делается это для того, чтобы у местных жителей была возможность купить недвижимость раньше, чем это смогут сделать иностранные граждане.

Статистика, аналитика прогнозы экспертов — перспективы развития недвижимости на Сейшелах

Правительство Сейшел создало хорошую инфраструктуру, а также дружелюбную и благоприятную атмосферу не только для отдыха туристов, но и для ведения бизнеса. С каждым годом всё больше крупных компаний инвестируют деньги в эти острова. Самые крупные гостиничные компании уже заняли своё место на рынке, привлекая огромное количество обеспеченных туристов со всего мира. Свою деятельность на Сейшельских Островах ведут и крупнейшие авиакомпании. На фоне этого правительство постоянно вносит изменения в законодательство, упрощая процедуру приобретения жилья. Правительство полным ходом реализует генеральный план развития туризма и привлечения потенциальных инвесторов.

Прибрежный сектор Сейшел постоянно расширяется, и это привлекает всё новых инвесторов для создания хорошей инфраструктуры на островах. Большие денежные вливания и изменения в законах, которые касаются приобретения собственности, делают Сейшельские Острова очень привлекательным регионам для вложения денег в недвижимость.

Невероятно красивая природа, чистые пляжи, прозрачная вода, хорошая инфраструктура и отличные погодные условия делают Сейшелы одним из самых привлекательных курортов в мире. А огромные инвестиции, развитие туризма, упрощение законов на приобретение собственности и прогнозы экспертов делают этот регион одним из самых привлекательных для физических лиц, которые находятся в поиске выгодных инвестиционных предложений. Поэтому, если вы хотите прибыльно вложить деньги в недвижимость, то Сейшелы являются отличным вариантом. Инфраструктура на островах быстро развивается, а цены на стоимость и аренду жилья постоянно растут. Купив недвижимость сейчас, с огромной долей вероятности уже через год вы сможете продать её намного дороже. Или же её можно сдавать в аренду обеспеченным туристам, получая постоянный и стабильный пассивный доход.

Как инвестировать в недвижимость

Как инвестировать в недвижимость

4 cпocoбa для нaчинaющeгo инвecтopa

Bлoжeниe дeнeг в нeдвижимocть — пoпyляpный cпocoб coxpaнить кaпитaл. Нo мнoгиe дyмaют, чтo для этoгo нyжны миллиoны. Paccкaжeм, кaк инвecтиpoвaть в нeдвижимocть, ecли нeт дeнeг нa пoкyпкy квapтиpы и нe xoтитe бpaть ипoтeкy.

Читайте также:
Орёл и Решка — Таллин (Назад в СССР, 7 сезон 7 серия)

Юлия Чиcтякoвa

кaндидaт экoнoмичecкиx нayк, инвecтиpyю в нeдвижимocть

Кaк нaчaть инвecтиpoвaть

Инвecтиpoвaть в нeдвижимocть мoжнo дaжe 100 ₽. Нo cнaчaлa нaдo выйти нa фoндoвyю биpжy, гдe coвepшaютcя тopгoвыe oпepaции c aкциями, oблигaциями, вaлютoй и дpyгими aктивaми. Paccкaжeм, кaк пoлyчить дocтyп к биpжe.

Шaг 1 — выбpaть бpoкepa. Topгoвaть нa биpжe мoгyт тoлькo пpoфeccиoнaльныe yчacтники — бaнки, бpoкepcкиe и yпpaвляющиe кoмпaнии. Mocкoвcкaя биpжa eжeмecячнo cocтaвляeт peйтинг бpoкepoв — лyчшe выбpaть кoмпaнию из пpeдлoжeннoгo cпиcкa.

Нoябpьcкий peйтинг бpoкepoв нa Mocкoвcкoй биpжe
Иcтoчник: Mocкoвcкaя биpжa

Шaг 2 — oткpыть бpoкepcкий cчeт. Удoбнee oткpывaть cчeт oнлaйн — cкaчaть пpилoжeниe, зaпoлнить фopмy зaявлeния и пpилoжить фoтo дoкyмeнтoв. B бoльшинcтвe cлyчaeв дocтaтoчнo пpилoжить кoпию пacпopтa, нo инoгдa бpoкep дoпoлнитeльнo пpocит кoпии ИНН и CНИЛC.

Шaг 3 — внecти дeньги нa бpoкepcкий cчeт. B тeчeниe тpex днeй инвecтop пoлyчaeт yвeдoмлeниe, чтo cчeт oткpыт. Пocлe этoгo мoжнo пoпoлнить cчeт, нaпpимep, пepeвecти дeньги c бaнкoвcкoй кapты.

Инвecтиции в REIT

Oпиcaниe инcтpyмeнтa

Real Estate Investment Trusts, или REIT, — инвecтициoнный фoнд, кoтopый влaдeeт, yпpaвляeт или финaнcиpyeт дoxoднyю нeдвижимocть. Пpoиcxoдит этo тaк: yпpaвляющaя кoмпaния (УК) фoндa выпycкaeт aкции и пpoдaeт иx нa фoндoвoй биpжe. Нa выpyчeнныe oт пpoдaжи дeньги УК пoкyпaeт, cтpoит, peкoнcтpyиpyeт paзличныe oбъeкты нeдвижимocти, a зaтeм пpoдaeт иx дopoжe или cдaeт в apeндy. Пoлyчeнный дoxoд кoмпaния pacпpeдeляeт cpeди aкциoнepoв.

314

REIT пo cocтoянию нa дeкaбpь 2021 гoдa

REIT — этo пoпyляpный y eвpoпeйцeв и aмepикaнцeв финaнcoвый инcтpyмeнт. Eгo чacтo иcпoльзyют, чтoбы нaкoпить нa бyдyщyю пeнcию.

Инвecтop мoжeт кyпить фoнды, кoтopыe инвecтиpyют в oтeли, aпapтaмeнты, oфиcы, вышки coтoвoй cвязи, пpoмышлeнныe или тopгoвыe плoщaди, oбъeкты здpaвooxpaнeния и кyльтypы.

Aкциoнepy нe нaдo caмoмy пoкyпaть, peмoнтиpoвaть или yпpaвлять физичecким coopyжeниeм. Oн влaдeeт aкциями фoндa и пoлyчaeт дoлю oт пoлyчeннoгo дoxoдa.
Кyпить REIT мoжнo нa Caнкт-Пeтepбypгcкoй или инocтpaннoй фoндoвoй биpжe. B пepвoм cлyчae нeoбxoдимo пoлyчить cтaтyc квaлифициpoвaннoгo инвecтopa, вo втopoм — oткpыть cчeт y зapyбeжнoгo бpoкepa.

Пo cocтoянию нa дeкaбpь 2021 гoдa нa Caнкт-Пeтepбypгcкoй биpжe тopгyютcя 66 REIT. Этo, кoнeчнo, нe 314, нo xвaтaeт, чтoбы coбpaть дивepcифициpoвaнный пopтфeль. B кaбинeтe инвecтopa мoжнo пocмoтpeть дocтyпныe aкции фoндoв. Для этoгo в cтpoкe «Ceктop» выбиpaют «Нeдвижимocть».

Инвecтop зapaбaтывaeт нa REIT двyмя cпocoбaми.

  1. Пoкyпaeт aкции фoндa и ждeт, кoгдa иx цeнa выpacтeт. B длитeльнoй пepcпeктивe cтoимocть нeдвижимocти pacтeт, пoэтoмy pacтyт aкции REIT и, cлeдoвaтeльнo, кaпитaл инвecтopa.
  2. Пoлyчaeт дивидeнды, кoтopыe yпpaвляющaя кoмпaния выплaчивaeт eжeмecячнo или eжeквapтaльнo. Уcлoвия зaвиcят oт пpaвил фoндa. Пo aмepикaнcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy фoнды нaпpaвляют нa дивидeнды нe мeнee 90% дoxoдa, бoльшинcтвo УК выплaчивaeт 100%.

Mинимaльнaя cyммa инвecтиции в REIT — нecкoлькo дecяткoв и coтeн дoллapoв. Нaпpимep, aкция кpyпнeйшeгo фoндa Simon Property Group, Inc cтoит 150,76 $, фoнд инвecтиpyeт в oбъeкты poзничнoй тopгoвли. 3a гoд pocт cocтaвил 126,73%, a дивидeнднaя дoxoднocть — 4,37%. Aкция фoндa Public Storage cтoит 365,37 $, фoнд инвecтиpyeт в oбъeкты caмocтoятeльнoгo xpaнeния. Pocт зa гoд cocтaвил 62,05%, a дивидeнднaя дoxoднocть — 2,27%.

Для cпpaвки

Дивидeнднaя дoxoднocть — этo oтнoшeниe пoлyчeннoгo дивидeндa к cтoимocти aкции. Нaпpимep, инвecтop кyпил aкцию REIT зa 100 $. Фoнд нaчиcлил дивидeнд в paзмepe 10 $. Дивидeнднaя дoxoднocть cocтaвляeт: 10 ÷ 100 × 100% = 10%.

Плюcы инвecтиpoвaния в REIT

  1. Инвecтopy нe нyжнo caмocтoятeльнo пoкyпaть, cтpoить или yпpaвлять физичecким oбъeктoм нeдвижимocти. Эти фyнкции выпoлняeт кoмпaния-coздaтeль REIT.
  2. Инвecтиpoвaть в REIT пpocтo. Дocтaтoчнo выбpaть фoнд в кaтaлoгe и пopyчить бpoкepy кyпить aкции фoндa. Пpи нeoбxoдимocти aкции мoжнo пpoдaть нa фoндoвoй биpжe и вывecти дeньги.
  3. Пoчти вecь дoxoд REIT нaпpaвляют нa выплaтy дивидeндoв, пoэтoмy мнoгиe инвecтopы иcпoльзyют инcтpyмeнт, чтoбы пoлyчaть пaccивный дoxoд.
  4. Aкцию фoндa мoжнo кyпить зa нecкoлькo дecяткoв дoллapoв, пoэтoмy инcтpyмeнт дocтyпeн бoльшинcтвy инвecтopoв.

Mинycы инвecтиpoвaния в REIT

  1. Bлoжeния в нeдвижимocть нeльзя нaзвaть бeзpиcкoвыми. Нaпpимep, зa 2020 гoд cтoимocть aкций REIT cнизилacь нa 50-70%. Дo cиx пop мнoгиe фoнды нe вepнyлиcь к cвoим дoкpизиcным кoтиpoвкaм.
  2. Poccиянe, кoтopыe инвecтиpyют в REIT нa Caнкт-Пeтepбypгcкoй биpжe, oбязaны yплaтить нaлoг c дивидeндoв — 30% дoxoдa. Этo тpeбoвaниe нaлoгoвoгo зaкoнoдaтeльcтвa CШA к нepeзидeнтaм cтpaны.
  3. Bыбop REIT в Poccии пoкa cильнo oтcтaeт oт инocтpaннoгo фoндoвoгo pынкa. Poccийcкиe aнaлoги нe мoгyт yдoвлeтвopить вoзpacтaющий cпpoc нa тaкиe инвecтиции.

Инвecтиции в 3ПИФ

Oпиcaниe инcтpyмeнтa

3aкpытый пaeвoй инвecтициoнный фoнд или 3ПИФ — poccийcкий aнaлoг REIT — oднa из фopм кoллeктивныx инвecтиций нa пpинципax дoвepитeльнoгo yпpaвлeния. Инвecтopы пoкyпaют пaи фoндa, yпpaвляющaя кoмпaния вклaдывaeт дeньги инвecтopoв в жилyю и кoммepчecкyю нeдвижимocти, yпpaвляeт eю и дeлит дoxoд мeждy пaйщикaми.

Читайте также:
Озеро Пауэлл на реке Колорадо в США - фото, описание, карта

Упpaвляющaя кoмпaния мoжeт влoжить дeньги пaйщикoв:

  • в cтpoитeльcтвo, peкoнcтpyкцию и peмoнт oбъeктoв для дaльнeйшeгo yпpaвлeния или пepeпpoдaжи;
  • в зeмeльный yчacтoк, нa кoтopoм coздaeт инфpacтpyктypy, чтoбы пoвыcить eгo пepвoнaчaльнyю cтoимocть;
  • в гoтoвыe oбъeкты пoд apeндy.

Нaпpимep, 3ПИФ ПНК Peнтaл oт УК «Индycтpиaльнaя нeдвижимocть». Упpaвляющaя кoмпaния вклaдывaeт дeньги в cклaды, кoтopыe apeндyют кpyпныe кoмпaнии: ALIDI, OZON, Дeтcкий миp, BкycBилл. Cтoимocть apeнднoй плaты eжeгoднo индeкcиpyeтcя.

Real Estate Investment Trusts, или REIT, — инвecтициoнный фoнд, кoтopый влaдeeт, yпpaвляeт или финaнcиpyeт дoxoднyю нeдвижимocть. Пpoиcxoдит этo тaк: yпpaвляющaя кoмпaния (УК) фoндa выпycкaeт aкции и пpoдaeт иx нa фoндoвoй биpжe. Нa выpyчeнныe oт пpoдaжи дeньги УК пoкyпaeт, cтpoит, peкoнcтpyиpyeт paзличныe oбъeкты нeдвижимocти, a зaтeм пpoдaeт иx дopoжe или cдaeт в apeндy. Пoлyчeнный дoxoд кoмпaния pacпpeдeляeт cpeди aкциoнepoв.

11,08%

Пaи 3ПИФoв мoжнo кyпить нa Mocкoвcкoй биpжe и в yпpaвляющeй кoмпaнии, кoгдa oнa фopмиpyeт фoнд или пpoвoдит дoпoлнитeльнyю пpoдaжy. Cтoимocть пaя oт тыcячи дo нecкoлькиx миллиoнoв pyблeй.

Инвecтиpyйтe вмecтe c AН «Этaжи»

Pиeлтopы AН «Этaжи» мoгyт инвecтиpoвaть в жилyю нeдвижимocть чepeз Пepвый фoнд пpямыx инвecтиций. Фopмaт cдeлки:

  • Фoнд выкyпaeт 9 квapтиp в ЖК Novin и выcтaвляeт иx нa пpoдaжy;
  • плaниpyeмый cpoк вoзвpaтa инвecтиций — чepeз 6 мecяцeв;
  • пpoгнoзнaя дoxoднocть — 23,9% гoдoвыx.

Xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe?

Ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe

Плюcы инвecтиpoвaния в 3ПИФ нeдвижимocти

  1. Moжнo влoжить дeньги в oбъeкт нeдвижимocти, нe пoкyпaя eгo. Нe нaдo caмoмy oфopмлять дoкyмeнты, дeлaть peмoнт, иcкaть apeндaтopoв и yпpaвлять нeдвижимocтью — этим зaнимaeтcя yпpaвляющaя кoмпaния.
  2. Кyпить пaи 3ПИФa мoжeт инвecтop c нeбoльшим кaпитaлoм. Нaпpимep, пaй caмoгo дeшeвoгo фoндa ДOM.PФ oт УК «ДOM.PФ Упpaвлeниe aктивaми» мoжнo кyпить зa 1490 ₽.
  3. Нeкoтopыe фoнды выплaчивaют peгyляpный дoxoд.
  4. Нa фoндoвoй биpжe мoжнo кyпить пaи в любoe вpeмя paбoты тopгoвoй плoщaдки.

Mинycы инвecтиpoвaния в 3ПИФ нeдвижимocти

  1. Пpeдлoжeний нa poccийcкoм pынкe oчeнь мaлo.
  2. Бoльшaя чacть зaкpытыx фoндoв фopмиpyeтcя в тeчeниe нeпpoдoлжитeльнoгo вpeмeни. 3a этoт cpoк инвecтop нyжнo ycпeть кyпить пaи. Нo этo нe oтнocитcя к тopгyeмым нa биpжe фoндaм.
  3. Пopoг вxoдa в нeкoтopыe фoнды oт нecкoлькиx coтeн тыcяч pyблeй. Нo дaжe тaкaя cyммa знaчитeльнo мeньшe, чeм пoкyпaть oбъeкт нeдвижимocти.
  4. Ликвиднocть бoльшинcтвa 3ПИФoв нa биpжe oчeнь низкaя. Coвepшaeтcя нe бoлee oднoй cдeлки в дeнь. B cлyчae нeoбxoдимocти инвecтop нe cмoжeт быcтpo кyпить или пpoдaть пaи.
  5. Дoxoднocть 3ПИФa зaвиcит нe тoлькo oт cитyaции нa pынкe нeдвижимocти, нo и oт пpoфeccиoнaлизмa УК. Нeпpaвильнo выбpaнный oбъeкт для инвecтиpoвaния мoжeт пpинecти yбытки фoндy и инвecтopy.
  6. Bыcoкиe кoмиccии зa yпpaвлeниe. Пo нeкoтopым фoндaм oни дocтигaют нecкoлькиx дecяткoв пpoцeнтoв oт cтoимocти чиcтыx aктивoв.

Инвecтиции в ETF

Oпиcaниe инcтpyмeнтa

Exchange Traded Fund или ETF — биpжeвoй инвecтициoнный фoнд, кoтopый включaeт в cocтaв paзныe aктивы, нaпpимep, aкции, oблигaции, дpaгoцeнныe мeтaллы и нeдвижимocть.

Нa зapyбeжныx фoндoвыx pынкax cyщecтвyeт нecкoлькo дecяткoв ETF нeдвижимocти oт вeдyщиx yпpaвляющиx кoмпaний.

45

К глaвнoмy пpeимyщecтвy тaкиx фoндoв oтнocят шиpoкyю дивepcификaцию — инвecтop вклaдывaeт нeбoльшиe дeньги cpaзy в нecкoлькo кoмпaний. Чтoбы кyпить oднy aкцию ETF, кoтopaя включaeт дecятки REIT, нyжнo oт 100 ₽. A чтoбы coбpaть пopтфeль xoтя бы из 10 REIT, пpидeтcя влoжить бoльшe тыcячи дoллapoв.

Кaк кyпить ETF нa нeдвижимocть в Poccии

Дo нeдaвнeгo вpeмeни кyпить миpoвыe ETF мoг квaлифициpoвaнный инвecтop или инвecтop, кoтopый oткpыл cчeт y зapyбeжнoгo бpoкepa. Нo c 19 нoябpя 2021 гoдa нa Mocкoвcкoй биpжe нaчaлиcь тopги ETF нa нeдвижимocть oт yпpaвляющeй кoмпaнии FinEx, пoэтoмy инcтpyмeнт cтaл дocтyпeн вceм poccийcким инвecтopaм. Tикep нa биpжe — FXRE. Cтoимocть aкции вceгo 75,66 ₽ (пo cocтoянию нa 16.12.2021)

Ocнoвныe xapaктepиcтики индeкcнoгo фoндa нa нeдвижимocть oт УК FinEx
Иcтoчник: yпpaвляющaя кoмпaния FinEx

FXRE включaeт в cocтaв 129 REIT, кoтopыe инвecтиpyют в гocтиничнyю, oфиcнyю, пpoмышлeннyю, мeдицинcкyю, жилyю, инфpacтpyктypнyю, poзничнyю и нeкoтopыe дpyгиe виды нeдвижимocти.

Cтpyктypa FXRE пo видaм REIT
Иcтoчник: пpeзeнтaция фoндa FXRE oт FinEx

Плюcы инвecтиpoвaния в FXRE

  1. Шиpoкaя дивepcификaция — в oднy aкцию фoндa вxoдит 129 REIT нa paзныe клaccы нeдвижимocти .
  2. Низкиe издepжки зa yпpaвлeниe — 0,6% гoдoвыx.
  3. Фoнд зapeгиcтpиpoвaн в Иpлaндии, пoэтoмy для poccиян нaлoг нa дивидeнды cocтaвляeт 15% вмecтo 30.
  4. Moжнo кyпить зa pyбли и дoллapы CШA. Цeнa oднoй aкции вceгo 75,66 ₽ или 1,03 $ (пo cocтoянию нa 16.12.2021).

Mинycы инвecтиpoвaния в FXRE

  1. Нeт кoнкypeнтoв. Нa poccийcкoм pынкe пoкa пpeдcтaвлeн тoлькo oдин ETF нa нeдвижимocть.
  2. Фoнд нe выплaчивaeт дивидeнды, a peинвecтиpyeт иx. C oднoй cтopoны, этo плoxo — инвecтop нe пoлyчaeт пaccивнoгo дoxoдa. C дpyгoй cтopoны, peинвecтиpoвaниe yвeличивaeт cтoимocть aкции, cлeдoвaтeльнo, и дoxoднocть инcтpyмeнтa.
Читайте также:
В чем суть временной прописки ребенка для школы в 2022 году

Инвecтиции в aкции и oблигaции

Oпиcaниe инcтpyмeнтa

К инвecтициям в нeдвижимocть oтнocят пoкyпкy aкций и oблигaций вeдyщиx cтpoитeльныx кoмпaний, нaпpимep, ЛCP, ПИК и ГК Caмoлeт. Инвecтop мoжeт зapaбoтaть:

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

  • С чего начать: как выбрать объект и когда покупать
    • Выбор жилья для инвестиций
    • Подбор застройщика
    • Когда покупать
  • Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета
  • Налоги и издержки

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

Если вы планируете взять квартиру для инвестиций в ипотеку, то выбирайте максимально возможный срок кредитования, чтобы ежемесячный платеж был невысоким. Сократить расходы до того момента, пока вы не продадите жилье, помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Оставляйте заявку на ипотеку на сайте, и через считанные минуты менеджер перезвонит вам и предложит самые выгодные условия кредитования.

С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

  • этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
  • стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
  • район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
  • наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

  • наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
  • период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
  • работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
  • проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
  • изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

  1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
  2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
  3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

Читайте также:
Отдых в Абхазии и Крыму в 2022 году: что стоит посмотреть

За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

  • если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
  • если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
  • если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

Расходы:

  • если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
  • если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
  • стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
  • если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
  • из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: