Отдых в Адлере в 2022 году, цены и достопримечательности

Отдых в Адлере

Адлер (Фото: Игорь Долгов | Фотобанк Лори)

  • Когда поехать отдыхать
  • Где отдыхать
  • Что посмотреть
  • Отдых с детьми
  • Цены на отели, жилье и еду
  • Как добраться
  • Туры
  • Отзывы

Адлер — курорт на Черном море, считается, что это самый южный туристический центр России. Некоторые люди путают Адлер и Сочи, ошибочно считая что это один и тот же город. Адлер — район Большого Сочи, между ними 30 км.

Этот черноморский курорт привлекает туристов красивыми галечными пляжами, мягким климатом, санаторно-курортным лечением. В наследие от Зимней Олимпиады в городе осталась новая инфраструктура: набережные, парки, отели, апартаменты, торговые центры, рестораны и кафе.

В этой статье собрана информация об отдыхе в Адлере — когда лучше приехать сюда, на каких пляжах купаться, чем заняться и что посмотреть и сколько будет стоить отдых.

Когда поехать отдыхать

Несмотря на «морскую» направленность Адлера, отдыхать на этом курорте можно в любое время года. Конечно, в теплый сезон это будет купание в море, загорание на пляже, походы в горы и исследование окрестностей. Зимой же можно посвятить себя горнолыжному отдыху и санаторно-курортному лечению, основанному на целебных свойствах иловых грязей. Средняя температура июля составляет +25°С, а января +7°С.

Лучше всего приехать сюда в бархатный сезон, с сентября до второй половины октября. В этот период количество туристов и цены на курорте идет на спад, а температура воздуха и воды остается на комфортном уровне +21…+23°С.

Высокий сезон

Пик туристического сезона в Адлере наблюдается в июле-августе, дневная температура воздуха достигает +28…+30°С, температура воды в Черном море +25…27°С. Именно в эту пору доступны все развлечения курорта за исключением горнолыжного туризма: пляжный отдых, дайвинг, ночные вечеринки, посещения окрестностей и экскурсии.

Низкий сезон

Относительно низкий сезон в Адлере приходится на зиму, когда купание в море становится невозможным для большинства туристов. Ключевое слово здесь «относительно», поскольку в зимнюю пору вновь начинают свою работу горнолыжные курорты Красной полны, куда съезжаются сотни тысяч туристов с России и стран ближнего зарубежья. Естественно, не стоит забывать об известных на всю страну адлерских здравницах, принимающих пациентов в течение всего года.

Температура воздуха зимой колеблется в пределах +4…+10°С и отличается неустойчивостью: возможны резкие перепады температур, сильные ветра, повышенная влажность и дожди.

Где отдыхать

Вопрос «где отдыхать» должен меньше всего волновать туристов в Адлере. Отдыхающим будут интересны Курортный Городок, где расположены пансионаты и санатории, старый и новый город, а также Имеретинский курортный район, в котором сосредоточены развлечения и культура Адлера. Нельзя забывать и о посещении окрестностей: Сочи, Красной Поляны и даже соседней страны Абхазии (расстояние до нее составляет 8 км).

Пляжи

Имеретинский пляж Адлера (Фото: Ирина Носова | Фотобанк Лори)

Пляжи — основная достопримечательность Адлера, раскинувшаяся почти на всем протяжении курорта. Они отличаются преимущественно галечным покрытием, но иногда оно бывает и песочным. Пляжи курорта содержатся в чистоте, однако наилучший уровень комфорта и удобства можно получить на пляжах, прилегающих к частным санаториям или лечебницам. Популярные пляжи города — «Имеретинский», «Огонек», «Чайка» и «Мандарин».

Имеретинский пляж

Имеретинский пляж — самый большой по протяженности (6 км) пляж в Адлере, его ширина — 60-70 см. Покрытие — галька. Условно пляж разделен на участки, есть зоны, которые относятся к отелям, но передвижению вдоль моря и купанию это не препятствует.

Летом на пляже можно взять в аренду шезлонги, защитные зонты, а душевыми и раздевалками пользоваться бесплатно. Вдоль пляжа расположена красивая Нижнеимеретинская набережная с велодорожкой. Работают многочисленные кафе, ресторанчики, столовые, магазины, киоски с сувенирами, пункты проката.

Адрес: Адлер, Нижнеимеретинская бухта (Яндекс Карты | Google Карты)

Городской пляж Огонек

Пляж Огонек — любимое место отдыха горожан и туристов, оборудованное необходимой инфраструктурой: шезлонгами, зонтами, душевыми и прибрежными кафе. Побережье покрыто галькой, а вход в воду пологий, без резких перекатов. Для любителей активного отдыха имеется немало развлечений: поездки на водных мотоциклах, катерах, катамаранах, прыжки с парашюта и морская рыбалка.

Пляж Чайка

Чайка считается самым веселым пляжем Адлера, на нем устраиваются шумные ночные вечеринки, выступления жонглеров и арендуются шхуны для трехчасовой рыбалки в море. Впрочем, отдыхать здесь днем будет вполне комфортно и семьям с детьми — покрытие пляжа галечно-песчаное, а на набережной открыто множество детских аттракционов.

Пляж Мандарин

Мандарин — наиболее широкий и благоустроенный городской пляж, к тому же отличающийся песчаным покрытием. К услугам отдыхающих — платные зонты, шезлонги, душевые и даже бунгало. По вечерам на нем не бывает скучно, потому что организуются дискотеки, караоке и шоу-программы.

Адрес: Адлер, микрорайон Центральный (Яндекс Карты | Google Карты)

Что посмотреть

Адлер — курорт с субтропической природой, Олимпийскими объектами, прекрасной набережной, большим аквапарком и огромным дендрарием. В этот город приезжают не только ради отдыха, но и для знакомства с местными достопримечательности.

Достопримечательности

Олимпийский парк (Фото: Наталья Гармашева | Фотобанк Лори)

Разумеется, первое место в списке достопримечательностей Адлера занимает Олимпийский парк — одна из наиболее значимых построек за последние 10 лет в России. Следом за ним нужно посетить Нижнеимеретинскую набережную, дендрарий «Южные культуры» и другие примечательные места.

Олимпийский парк

Олимпийский парк — ключевой объект проведенной в 2014 году Зимней Олимпиады, на территории которого находятся футбольный стадион «Фишт»; несколько ледовых дворцов для хоккея, фигурного катания и шорт-трека; олимпийская деревня. Кстати, если приехать в Адлер в период с сентября по март, можно сходить на домашний матч местного хоккейного клуба «Сочи».

Читайте также:
Куда можно съездить из Копенгагена на 1-2 дня самостоятельно?
Нижнеимеретинская набережная

Нижнеимеретинская набережная — украшение Олимпийского парка, вдоль нее расположены практически все спортивные объекты Зимней Олимпиады. Ее длина 7 км, одна сторона отведена для пеших прогулок, а другая для велосипедистов. Если спуститься чуть ниже, можно оказаться на Имеретинском пляже и искупаться в море.

Адрес: Адлер, ул. Нижнеимеретинская (Яндекс Карты | Google Карты)

Дендрарий «Южные культуры»

Огромный дендрарий площадью 19 га, на территории которого произрастает 5 000 видов растений, в том числе экзотические и эндемические представители флоры. Дубы возрастом 300 лет, японская сакура, китайские веерные пальмы, магнолии и розы — лишь часть украшений этого парка посреди черноморского побережья.

Развлечения

Сочи Парк (Фото: Ольга Володина | Фотобанк Лори)

По насыщенности увеселительными заведениями и всевозможными развлечениями Адлер может конкурировать с крупнейшими городами страны — Москвой, Санкт-Петербургом и Новосибирском. Для туристов на курорте есть все — Сочи Парк, ТРЦ «Мандарин», Адлерский рынок, рестораны и бары, ночные клубы.

Сочи Парк

Сочи Парк — один из крупнейших в России тематических парков аттракционов, в основу концепции которого легли сюжеты русских народных сказок. Всего в парке насчитывается 20 аттракционов, а самыми экстремальными из них являются: 65-метровая башня свободного падения «Жар-птица», гравитационная горка «Квантовый скачок» и горка «Шаролет» со скоростью 105 км/ч. Также есть дельфинарий, лабиринт, джунгли.

ТРЦ «Мандарин»

«Мандарин» — крупный торгово-развлекательный центр, состоящий из 9 зданий и насчитывающий бесчисленное множество магазинов и кафе. В нем есть 37-метровая смотровая площадка, а также прямой выход к пляжу. Так что купание в Черном море в перерывах между посещением одного бутика за другим станет приятным развлечением для любителей шопинга.

Адрес: Адлер, ул. Бестужева, 14, корп. 1 (Яндекс Карты | Google Карты)

Адлерский рынок

Рынок Адлера — одно из важнейших мест курорта, где можно не только купить черноморских деликатесов и сувениров, но и узнать все последние новости города буквально из первых уст. Чурчхела и орехи — самые продаваемые товары. Будучи на этом рынке, не стоит забывать о своих способностях торговаться — большинство продавцов могут охотно скинуть цену на пару десятков процентов.

Дайвинг

Заниматься дайвингом в Адлере стоит заниматься тем, кто делает это впервые. Инструкторы здесь опытные и ответственные, а цены на погружения ниже, чем в Турции или Египте. Конечно, Черное море не такое богатое на живность и растительность, как Красное, но для отработки навыков — это хороший вариант. Для опытных дайверов есть погружения ночью или к затонувшим кораблям.

Экскурсии

Экскурсии — лучший способ еще ближе познакомиться с историей Адлера, а также увидеть окрестные достопримечательности города и Большого Сочи.

Экскурсия в Олимпийский парк

Экскурсия познакомит отдыхающих с Олимпийским наследием России. Это увлекательное путешествие по знаменитому Олимпийскому парку и приморской набережной среди зеленых эвкалиптов. Также можно ощутить себя пилотом Формулы-1, стоя над гоночной трассой.

Красная Поляна, или по следам Олимпиады

Эта экскурсия отправит туристов в поселок Красную Поляну, расскажет о влиянии Зимней Олимпиады на жизнь Сочи и позволит насладиться великолепными горными пейзажами. На «десерт» туристы поднимутся по канатной дороге, посетят шоу поющих фонтанов, а затем попробуют местное вино и мед.

Абхазия круглый год

От Адлера до Абхазии в прямом смысле слова рукой подать, так что стоит обязательно воспользоваться этой возможностью, чтобы отдохнуть на пляже Пицунды, ощутить приятную прохладу реликтового леса, искупаться в озере Рица и исследовать Новоафонскую пещеру. Разумеется, туристы попробуют абхазское вино, грузинскую чачу и традиционные блюда.

Заказать экскурсии онлайн

Стоимость экскурсий зависит от количества людей, обычно это от 300 рублей с человека. Выбрать и заказать экскурсию можно онлайн.

Отдых с детьми

Адлер предлагает туристам отличные условия для отдыха с детьми. В местных отелях и санаториях работают аттракционы, игровые комнаты, анимация, поэтому малышам не придется скучать. Для купания лучше выбирать пляжи «Чайка» и «Огонек», их малая глубина и пологий вход в воду идеально подходят для маленьких курортников.

Детей в Адлере ожидает множество развлечений. Интересно побывать в аквапарке «Амфибиус», полюбоваться подводным миром в океанариуме Sochi Discovery World или погрузится в атмосферу волшебных сказок в «Сочи Парк».

Адлер — довольно дорогой черноморский курорт. В летний сезон за поездку на неделю на 2 взрослых нужно потратить от 40 тысяч рублей, в зимний от 25 тысяч рублей. Стоимость отдыха здесь оправдывается развитой современной инфраструктурой.

Поездка в Адлер в сентябре-октябре или в зимний сезон позволит сэкономить, так как в это время цены на проживание и туристические услуги снижается на 25-30% от пиковых.

Санатории и пансионаты

Пансионаты и санатории Адлера предлагают комплексное лечение иловыми грязями и сероводородными мацестинскими водами. Главные терапевтические профили курортных здравниц — заболевания нервной и костно-мышечной системы, сердца, органов пищеварения.

Санатории и пансионаты в Адлере
  • Санаторий «Знание»
  • Санаторий «Известие»
  • Санаторий «Южное взморье»
  • Пансионат «Фрегат»
  • Пансионат «Бургас»
  • Пансионат «Дельфин»

Для посещения санаториев посоветуйтесь с врачом. Возможные противопоказания.
Бронирование санаториев происходит через сайт «Экспертно-медицинского центра».

Гостиницы и отели

В Адлере доступны варианты размещения на любой кошелек — пятизвездочные отели, простенькие гостиницы, гостевые дома, хостелы, а также санатории и пансионаты. Стоимость проживания в них зависит от сезона и расположения — чем ближе к морю, тем дороже. В здравницах же на цену проживания влияет количество предоставляемых медицинских услуг.

К примеру, в пик туристического сезона недельная остановка в трехзвездочном отеле с завтраком будет стоить 18-20 тысяч рублей, в гостевом доме — 5-7 тысяч рублей. Цены на аналогичные варианты размещения зимой будут ниже примерно на 20-30%.

Читайте также:
Германия для детей: куда поехать, что посмотреть, как организовать

Популярные варианты размещения в Адлере — спа-отель «Охотник», отели Radisson Blu Resort, Cube, «Имеретинский», «Бархатные Сезоны»; гостевые дома «Наира», Sunlife; а также санатории «Адлеркурорт», «Коралл» и «СССР».

Гостиницы и отели можно забронировать онлайн на Booking.com. Сервис гарантирует самые низкие цены и 1 500 вариантов проживания в Адлере.

Кроме Booking.com, проверять цены на жилье и бронировать его можно через поиск отелей на Avianity. Поиск показывает гостиницы и отели со скидками до 60%.

Аренда жилья

Аренда частной квартиры или апартаментов — хороший способ сэкономить на проживании в Адлере. Цены на недельную аренду приличной «однушки» в 15 минутах ходьбы от пляжа начинаются от 10 тысяч рублей летом и от 7 тысяч рублей зимой.

Центр Адлера и Курортный городок — лучшие районы города для туристов, которым важны близкое расположение моря, множество развлечений в окрестностях и транспортная доступность.

На сервисе Суточно.ру можно искать и бронировать любые варианты размещения в частном секторе Адлера: комнаты, апартаменты, квартиры и дома.

Для аренды жилья можно использовать Airbnb. Если еще не пользовались этим сервисом, получите скидку до 4 000 рублей после регистрации по промо-ссылке.

Цены на еду в общественных заведениях Адлера находятся на уровне чуть ниже столичных, а это значит, что обед в недорогом кафе будет стоить не менее 250-300 рублей, а полноценный ужин на двоих в ресторане с вином и десертом — от 1 500 рублей. Популярные рестораны и кафе курорта: Royal Fish, La luna, «Встреча», «Гостидзе», «Дежавю».

Стоит попробовать местные блюда и закуски: камбалу, форель, чурчхелу, пастилу, шашлык, хинкали, кавказские специи и соусы, мед из Красной поляны, варенье из молодых сосновых шишек, чаи из горных трав, лимоны, мандарины и другие фрукты. Вино и настойки из краснодарских и абхазских виноградников и ягод — традиционные напитки этих мест.

Рекомендуем посетить продуктовый рынок в Адлере, где можно курить местные фрукты, овощи, сладости, специи и вино.

Адрес рынка в Адлере: ул. Авиационная, 17 (Яндекс Карты | Google Карты)

Как добраться

Самый удобный и быстрый способ добраться в Адлер — прилететь в аэропорт Сочи, а затем заказать трансфер до места размещения на курорте. Приехать сюда также можно на поезде, автомобиле или автобусе, но на это уйдет больше времени и сил.

Самолет

В Адлере находится международный аэропорт, который является крупнейшим воздушным узлом юга России. Аэропорт обслуживает порядка 70-150 рейсов в день (зависит от сезона) из городов России и зарубежья. Воздушная гавань расположена в 6 км к юго-западу от Адлера.

Адрес аэропорта: Адлер, ул. Мира, А-355 (Яндекс Карты | Google Карты)

Цены авиабилетов в Сочи
  • Москва — Сочи от 1 600 руб.
  • Санкт-Петербург — Сочи от 2 700 руб.
  • Екатеринбург — Сочи от 3 600 руб.
  • Новосибирск — Сочи от 6 100 руб.
  • Уфа — Сочи от 3 100 руб.
  • Казань — Сочи от 2 900 руб.
Топ самых дешевых авиабилетов в Сочи

Самые дешевые билеты на самолет в Сочи (Адлер), которые купили через поиск Авианити.

Продавать станет тяжелее: какие квартиры потеряют популярность в 2022-м

На рынок жилья Москвы и области в 2022 году будут оказывать влияние два важных фактора. Прежде всего, это дальнейший рост цен (пусть и не столь значительный, как в 2020-2021 годах) и повышение ставок по ипотеке. «Вместе с инфляционными процессами и фактическим сокращением доходов населения это может привести к снижению покупательской способности и смещению спроса к более доступным вариантам покупки», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

С ней согласен директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома: «Продавать квартиры станет тяжелее, чем раньше». По его словам, в 2022 году тенденция роста ипотечных ставок способна вызвать значительное (не менее 20%) сокращение числа сделок на вторичном рынке Москвы. Учитывая, что до 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка их части, значительно ослабив общий спрос, пояснил эксперт.

Покупатели будут более тщательно выбирать квартиры. Все чаще они будут отказываться от квартир с неэргономичными и нерациональными планировками. Какие еще квартиры в столице будут терять популярность и покупателей в 2022 году — рассказываем вместе с экспертами.

Неадекватная цена

В первую очередь, менее ликвидной будет недвижимость с необоснованно высоким ценником. Это могут быть, как и уже готовые проекты, так и строящиеся дома и новостройки на старте, поясняет управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, на рынке сейчас немало примеров, когда девелопер выводит свой новый объект сразу по рыночной цене или даже выше рынка. Спрос на недвижимость в таком проекте на старте, как правило, невысок, поскольку там фактически нет инвестиционных покупок, которые могут составлять до 10-15% от всех сделок в объекте. В дальнейшем девелоперу приходится либо скидывать цену, чтобы активизировать продажи, либо «замораживать» ее до следующего этапа строительства (повышение готовности объекта).

«В этом году покупатели новостроек, возможно, даже будут более чувствительны к цене, поскольку за 2020 и 2021 годы стоимость квадратного метра и так выросла очень существенно, при этом доходы большей части населения фактически не растут. А доступность новостроек снижается еще и из-за повышения ставок по ипотеке», — отметила Ирина Доброхотова.

Завышенные цены характерны и для вторичного рынка жилья. По оценкам экспертов, почти треть квартир от собственников в Москве выставляют на продажу по завышенной цене. В результате такие лоты экспонируются месяцами или реализуются со скидкой. В 2022 году продать квартиру по завышенной цене будет еще сложнее.

Читайте также:
Негабаритный багаж в самолете

Квартиры без отделки

В 2022 году в новостройках массового сегмента менее востребованными станут квартиры без отделки. Эта тенденция прослеживается уже несколько лет и будет дальше усиливаться. По данным «Метриум», в 2021 году доля выставленных на продажу лотов с финишным ремонтом и отделкой white box в массовом сегменте «старой» Москвы достигла рекордных 80%. Аналогичные данные приводят аналитики «Бон Тон». По их подсчетам, в массовом сегменте доля квартир с отделкой в массовом сегменте составляет 83,3%, в бизнес-классе — 39,9%, в премиальном сегменте — 65,8%.

Лоты без ремонта теряют популярность. «В условиях снижения доходов населения и роста цен на все виды строительных материалов мы наблюдаем значительное снижение спроса на квартиры без отделки», — пояснила гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Неудачная планировка

Менее ликвидными в 2022 году по-прежнему будут квартиры с неудобными и нефункциональными планировками. Речь идет о лотах с комнатами нестандартной для недвижимости формы (комнаты-пеналы, круговые, треугольные), которые сложнее меблировать и обустраивать, поясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Сюда же относятся квартиры с длинными узкими коридорами, слишком большими прихожими, маленькими кухнями, непропорциональными по площади комнатами, низкими потолками.

«В 2022 году менее всего будут востребованы квартиры с нефункциональными планировками и избыточной площадью нежилых пространств (широкие или длинные коридоры/прихожие, маленькие кухни, слишком просторные санузлы)», — подтвердила глава «Бон Тон».

Кроме того, будут терять популярность квартиры с классическими планировками. Все чаще внимание покупателей привлекают квартиры евроформата, концепция которых заключается в отходе от привычной комнатности, добавил директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. В подобном жилье предполагается зонирование и удобное использование всего пространства, пояснил он.

Большие квартиры

Уходят в прошлое многокомнатные квартиры большой площади. Спрос на такие лоты будет сокращаться в 2022 году. По мнению управляющего партнера компании «Метриум», их предложение может локализоваться в определенных районах или проектах. «В условиях, когда стоимость квадратного метра и тарифы на коммунальные услуги идут вверх, вряд ли стоит переплачивать за лишние и неиспользуемые площади», — пояснила эксперт.

По данным риелторов, сейчас основной спрос (62% лотов) приходится на одно- и двухкомнатные квартиры, включая евроформаты, средней площадью от 40 до 58 кв. м. «В 2022 году продолжится повышенный спрос на небольшие функциональные лоты от 35 до 45 кв. м в массовом сегменте и от 50 до 60 кв. м в бизнес-классе», — прогнозирует Наталия Кузнецова.

Квартиры мельчают

Уже сейчас эксперты наблюдают сокращение площади покупаемых квартир как в новостройках, так и на вторичке. В 2022 году эта тенденция усилиться на фоне роста ипотечных ставок и цен на жилье, говорит эксперт «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.

По подсчетам ЦИАН, за 2021 год средняя приобретаемая площадь на первичном рынке сократилась на 5% до 54,4 кв. м в границах старой Москвы и на 9% до 44,7 кв. м — в Новой Москве. На вторичном рынке фиксируются схожие тенденции. В Москве средняя площадь квартиры уменьшилась по всем типам комнатности. Например, однушки «потеряли» 1 кв. м — покупатели чаще всего рассматривают их метражом 38,3 кв. м. Двушки за 2021 год стали меньше на 2,6 кв. м — 58,6 кв. м.

«Ради сокращения платежей по ипотеке клиенты будут стремиться сокращать приобретаемые площади. То есть жилье с непродуманными планировками с «лишними» квадратами будет пользоваться все меньшим спросом из-за подорожавшей ипотеки», — пояснила Виктория Кирюхина.

Старый жилой фонд

Сложнее всего продаются квартиры старого фонда, это общая тенденция последних лет, она останется и в 2022-м, считает Серей Шлома. Среди них можно выделить сталинки, девятиэтажные дома брежневской эпохи и пятиэтажки, не попавшие в программу реновации, привел примеры эксперт.

По-прежнему менее ликвидными лотами будут квартиры на первых этажах зданий, добавила руководитель офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, здесь вопрос в безопасности и приватности — людям хочется чувствовать себя комфортно в своем доме и не нравится, когда в окна может заглянуть случайный прохожий. Непосредственная близость подвалов, мусорных камер, проходящие мимо дверей жильцы дома — все это отпугивающие факторы. Но бывает, что покупатели осознанно выбирают квартиру на первом этаже. Например, это касается людей пожилого возраста, а также ограниченных в передвижениях.

Квартиры на последних этажах также не очень популярны — вероятность протекающей крыши и пеших прогулок по лестнице в случае поломки лифта заставляют более тщательно подумать перед покупкой, добавила Юлия Дымова.

ЖК с плохой транспортной доступностью

При выборе квартиры в 2022-м году, как и раньше, покупатели будут тщательно изучать не только планировку и ремонт квартиры, но и окружение ЖК или дома, транспортную доступность и перспективы развития территории. Важным фактором, который может повлиять на итоговое решение, выступает транспортная доступность, наличие деловой, рекреационной и социальной инфраструктуры, а также общественных пространств. «Отсутствие или невысокое качество хотя бы одного из этих элементов заметно снижает востребованность проекта», — отмечает Надежда Коркка.

В связи с этим невысокий спрос сохранится на недостаточно проработанные проекты с точки зрения концепции, организации общественных зон, благоустройства и инфраструктуры, с плохой транспортной доступностью или неблагоприятным соседством (рядом с действующими промышленными объектами, кладбищами, депрессивными промзонами и т.п), добавила Ирина Доброхотова. «Проекты, расположенные не в шаговой доступности от станций метро и имеющие плохое транспортное сообщение без перспективы его развития будут все больше терять как в спросе, так и в цене, поскольку не смогут конкурировать с проектами в более благоприятных локациях», — согласилась Наталия Кузнецова.

Читайте также:
Интерлакен, Швейцария: достопримечательности и развлечения

«Впрочем эти недостатки могут быть нивелированы более выгодной ценой: если она будет ниже рынка, то недвижимость в таком проекте также будет востребована», — заключила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих. Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Читайте также:
На чем преодолеть расстояние между Калининградом и Прагой?

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

Изобильные 2020–2021

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

Ключевым драйвером роста цен стало снижение ставок по ипотеке на фоне падения объемов текущего строительства. В ответ на пандемийные риски в 2020 г. Банк России резко снизил ключевую ставку до 4,25%. Одновременно правительство запустило программу господдержки девелоперов, в рамках которой ипотеку на первичное жилье можно было оформить по ставкам в районе 6%. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась, а объемы ипотечных сделок резко выросли.

При этом переход отрасли на продажи через эскроу-счета способствовал сокращению объема текущего строительства, который достиг минимума в феврале 2021 г. Высокий спрос на фоне снижающегося предложения стал стимулом для роста цен. Дополнительное давление оказывала растущая себестоимость строительства из-за скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

Рост ставок по ипотеке, высокие цены на квадратные метры и стремительно дорожающая потребительская корзина могут сделать жилье менее доступным для населения и охладить спрос в 2022 г. Это будет ограничивать возможности девелоперов по дальнейшему переносу в цены растущей себестоимости, оказывая давление на маржинальность.

Снижение цен на новостройки не ожидается, по крайней мере на премиальных рынках в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Скорее, цены выйдут на плато на фоне снижения объемов продаж. Возможен рост числа всевозможных маркетинговых и стимулирующих мероприятий от застройщиков, маскирующих точечное снижение цен под видом скидок и рассрочек. В большей степени это может быть характерно для застройщиков, у которых отсутствуют уверенные конкурентные преимущества на уровне продукта.

На вторичном рынке объем предложения и число сделок также могут сократиться. Так как собственники жилья не имеют ограничения по цене снизу в виде себестоимости, наиболее мотивированные продавцы могут соглашаться на скидки, что может способствовать снижению цен в наиболее перегретых регионах. Однако в среднем по стране ощутимого снижения не ожидается.

Далее рассмотрим, как российский инвестор в 2022 г. может заработать на недвижимости и других активах, связанных с ней.

Инвестиции в недвижимость напрямую

Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.

Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.

Акции девелоперов

В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.

Читайте также:
Билет на самолет с открытой датой: как купить?

ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.

Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.

Облигации девелоперов

Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.

В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.

Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB- до A+, доходности в основном превышают 10%.

С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.

В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.


Ипотечные облигации — зарабатываем на чужой ипотеке

Бум по выдаче ипотечных кредитов положительно сказался не только на продажах застройщиков, но и на объемах активно развивающегося рынка ипотечных облигаций. Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам. В основе такой облигации лежит пул ипотечных кредитов, платежи по которому направляются инвесторам в виде купонов.

Крупнейшим агентом по выпуску ИЦБ в России является ДОМ.РФ. Его выпуски составляют более 90% всего рынка ИЦБ. Ипотечные облигации в России представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке.

Перечень биржевых ИЦБ можно найти на сайте Московской биржи. Эти бумаги считаются сложным финансовым инструментом и доступны для покупки только квалифицированным инвесторам.

Подробнее об ипотечных облигациях можно прочесть в специальном материале: Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Инвестиции по-крупному — ЗПИФы недвижимости

Инвестировать в квадратные метры можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в которых средства инвесторов собираются в единый пул и вкладываются в жилую и коммерческую недвижимость. Через ЗПИФ у инвестора появляется возможность стать совладельцем крупных торговых и бизнес центров, производственных площадок или просто получить диверсифицированный портфель и профессиональное управление, обладая сравнительно небольшой суммой средств.

По данным Investdunds.ru, на российском рынке существует более 140 различных фондов, инвестирующих в недвижимость и доступных для неквалифицированных инвесторов. Но инвестировать получится далеко не в каждый из них. Как правило, фонд собирает средства пайщиков под конкретный объект, а когда необходимая сумма собрана, закрывает прием средств до следующей сделки.

При выборе ЗПИФа важно внимательно изучить стратегию фонда, условия для инвесторов и все комиссии, которые необходимо будет уплатить за управление. Важно помнить, что успех фонда в прошлом не гарантирует успеха в будущем.

Инвестиции за рубежом — REITs

На американском рынке существует такой инструмент для инвестиций как REIT. Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости. В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору. Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

Главное за неделю. Ястребы и яблоки

Итоги торгов. Важные уровни и противоречивые сигналы резко снизили торговую активность

Прогноз погоды на весь фондовый год

Больше золота и удобрений. 5 самых ожидаемых новых фишек на СПБ

Дивидендный аристократ 3M Company. Есть потенциал для падения

Потребительский сектор в 2022. Оцениваем ситуацию

Ее выбрал Баффет и Кэти Вуд: акция с потенциалом более 100%

Какие перспективы у акций Chevron после отчета

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2022. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

Читайте также:
Изменения в налоговой системе ДНР в 2022 году

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Недвижимость в Москве: что будет с ценами в 2022?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Руководитель юго-западного офиса Vysotsky Estate в Москве Андрей Миргалимов делает прогнозы на новый год.

Только ленивый не слышал и не читал о том, как значительно вырос спрос, а затем и цены на недвижимость в Москве со второй половины 2020 года, чему сильно способствовала льготная ипотека. С лета 2020 по сентябрь 2021 стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой Москвы – на 29%. Примерно на столько же и даже больше подорожали и новостройки. Такого ажиотажа рынок не видел с эпохи 2000-х.

Ситуация на рынке начала постепенно меняться только весной 2021, когда из-за всплеска инфляции во всех секторах экономики Центробанк был вынужден ужесточить монетарную политику: с марта по октябрь 2021 ЦБ в шесть приёмов повысил ключевую ставку до 7,5%.

Но главное – в июле резко изменились условия льготной ипотеки: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит сократился с 12 до 3 млн рублей, что фактически привело к завершению программы в Московском регионе.

В июле продажи новостроек в Москве упали сразу на 30%, в августе – еще на 5% и т.д.

На более инертном вторичном рынке обвала спроса не произошло, но ажиотаж, очевидно, сошёл на нет и в этом сегменте. Ипотека и обычные для «вторички» альтернативные сделки (когда люди хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают, к примеру, из 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, либо из 2-комнатной в 3-комнатную) пока позволяют поддерживать спрос на вторичное жильё.

На рынок московского региона постепенно приходит стагнация: ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда исчерпал спрос будущих периодов.

Так что же будет с ценами на Московскую недвижимость в 2022 году? Давайте разбираться.

Основные факторы, влияющие на понижение цены

📉 Первое и основное – это, конечно же, уменьшение спроса, связанное с увеличением ставок по ипотеке и уменьшением кредитного лимита с 12 до 3 миллионов.

📉 Уменьшение спроса ведёт к увеличению предложения, а законы экономики никто не отменял, и если предложение превышает спрос, то цены должны понижаться.

📉 Уменьшение доходов населения. Ипотеки и кредиты — это инструмент поддержки спроса, но, к сожалению, не инструмент поддержки заработных плат большей части населения.

📉 Отток инвесторов. Из-за резкого роста инвестиционная привлекательность недвижимости снизилась, и инвесторы начали рассматривать другие инструменты увеличения своего капитала.

Основные факторы, влияющие на рост цены

📈 Подорожание стройматериалов. В настоящее время стройматериалы немного понизились в цене, но в целом по году удорожание стройматериалов составило порядка 26%.

📈 Подорожание рабочей силы из-за ограничений, связанных с пандемией.

📈 Подорожание земельных участков под застройку.

📈 Ну, и, конечно же, сильно растущая инфляция.

📈 Как бы это печально не звучало, но также основным фактором роста цен является наше население, точнее отсутствие финансовой грамотности. Единственным инвестиционным инструментом подавляющее большинство людей в нашей стране всё еще видят бетон.

📈 Застройщикам необходимо показывать хоть какой-то рост цен. Так как, во-первых, если они официально начнут понижать стоимость жилья, произойдёт резкий отток инвесторов. Во-вторых, это спровоцирует вывод на рынок недвижимости, которая приобреталась как инвестпроект, и тем самым создастся конкуренция, поскольку такая недвижимость будет продаваться ниже стоимости от застройщика.

Читайте также:
Лос Айтисес, Доминикана — подробная информация с фото

Прогнозы

Темпы роста цен на квартиры постепенно замедляются – рынок сильно перегрет. Тем не менее ипотека и альтернативные сделки пока позволяют поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. Декабрь – традиционно самый активный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2022 цены будут «устаканиваться» на нынешнем уровне. Глубокого отката назад, скорее всего, не произойдёт: максимум коррекция на 3-7% в зависимости от сегмента. Причём не столько за счёт изменения прайсов, сколько благодаря увеличению скидок и торга. Во время ажиотажа застройщики успели накопить «жирок», который позволит им пока пережидать падение спроса и держать официальные цены на том же уровне.

Пока еще остались лазейки, чтобы купить квартиру дешевле

Застройщики искусственно удерживают цены на максимуме, но жилье все равно покупают, отмечает аналитик Олег Репченко.

За прошлый год жилье подорожало в среднем на 30%, но тогда действовала льготная ипотека, которая компенсировала рост цен для покупателей. Сейчас ставки по жилищным кредитам стали двузначными. На рынке жилья наблюдается сюрреалистичная картина: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, ставки по ипотеке выросли почти вдвое, но квартиры продолжают дорожать. Что позволяет застройщикам поднимать цены даже в таких условиях? Кому сегодня по карману покупка квартиры, даже в кредит? Что будет с ценами на жилье в ближайший год и в долгосрочной перспективе? Об этом рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Ставки по ипотеке стали двузначными. На сайтах крупнейших российских банков указано, что ипотеку на новостройку можно взять по ставке от 10%. Понятно, что «от» означает, что реальная ставка будет выше. Среднюю ставку эксперты оценивают в 13%. Вы с этими оценками согласны?

— Ставки выросли, потому что за минувший год ЦБ очень существенно поднял ключевую ставку. Но на рынке сложилась уникальная ситуация: после завершения льготной ипотеки, которое, по идее, должно было привести к снижению цен на квартиры, застройщики совместно с банками стали сами субсидировать ипотеку. Если говорить про первичный рынок, то почти по всем объектам жилищные кредиты предлагаются сейчас примерно на тех же условиях, как было в период льготной ипотеки.

— Вы хотите сказать, что, даже несмотря на рост ключевой ставки, сейчас ипотеку по-прежнему можно взять поставке 6,5-7%?

— Да. Часть застройщиков субсидирует ставки только на какой-то ограниченный срок, например, на первые год-два. Но на рынке немало примеров субсидирования ипотеки со стороны застройщиков на весь срок. Такая политика позволяет им сохранить продажи на прежнем уровне, поэтому рынок новостроек практически не заметил роста ставок.

Для покупателя и скидки, и ипотека со сниженной ставкой означают удешевление стоимости жилья. Только в случае со скидкой снижение цены явное: к примеру, квартира, которая стоила 10 млн рублей, временно продается за 9 млн. А с ипотекой — скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита.

Допустим, у заемщика есть 1,6 млн рублей на первоначальный взнос, и он может ежемесячно платить по ипотеке примерно 60 тысяч рублей. При рыночной ставке 10% и сроке кредита 20 лет ему будет доступно жилье стоимостью не более 7,8 млн рублей. При уменьшении ставки до 7% на весь срок доступный бюджет покупки при тех же затратах на обслуживание кредита увеличивается до 9,3 млн рублей, а при ставке 6% — почти до 10 млн рублей. Таким образом, субсидирование ставки на 3% позволяет покупателю приобрести квартиру примерно на 20%, а 4% — почти на 30% дороже той, что была бы ему доступна на рыночных условиях. А если перевести снижение ставки в скидку от максимальной цены квартиры, то получится, что субсидирование ставки на 3% эквивалентно скидке в размере около 16%, а 4% — примерно 22%.

Для застройщиков субсидируемая ипотека тем более выгодна, потому что позволяет не только удерживать цены на достигнутых высотах, но и продолжать их повышать. Субсидирование ипотеки на 1% примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть: застройщик, снизив ставку на 1%, может повысить цены на 5%. Покупателю все равно, сколько стоит квартира. Ему важно, сколько он будет ежемесячно платить. А размер ежемесячный платежей по ипотеке при субсидировании остается тем же. И мы наблюдаем на рынке сюрреалистичную картину: спрос стагнирует, покупателей с деньгами практически не осталось, а цены растут. Фактически данная схема позволяет застройщикам удерживать цены на максимумах искусственным, не рыночным способом. Насколько долго это может продлиться — не понятно. Все зависит от того, будет ли ЦБ и дальше повышать ставку и как долго продлиться период высоких ставок.

— Когда я захожу на сайт банка, то вижу ставки по ипотеке на новостройки от 10%. Где субсидии? Как эта история работает на практике?

— Надо заходить не на сайты банков, а на сайты застройщиков и их конкретных объектов. Именно там можно найти информацию о том, что именно под этот объект в конкретном банке можно взять ипотеку под 6,5%.

Крупные банки тоже периодически рассылают релизы о спецпредложениях: по двум-трем объектам есть субсидируемая ипотека под 6,5%, тогда как по всем остальным, действительно, от 10%.

Читайте также:
Вулкан Ардоукоба, Джибути — подробная информация с фото

— Получается, дешевую ипотеку можно оформить через застройщика по схеме: выбираешь квартиру в конкретном ЖК, идешь к менеджеру, а дальше он как-то сам уже с банком решает вопрос о субсидии?

— Примерно так. Смотреть надо конкретные объекты. Возможно, не по всем, но по большинству из них есть какие-то предложения по сниженной ипотеке. В таком случае застройщик закрывает часть разницы между рыночной ставкой и субсидируемой. Возможно, субсидируемую часть банки и застройщики делят между собой в какой-то пропорции. Если банк кредитует этого застройщика и его объекты, знает всю подноготную, потратил время, силы и деньги, чтобы изучить этот проект, видит все денежные потоки и понимает, что с рисками здесь все нормально, он может и гораздо меньшую маржу закладывать в ипотеку для покупателей на этот объект, понимая, что, продав его, застройщик вернет свой кредит банку. По сути банк зарабатывает дважды: на кредитовании застройщиков и на кредитовании покупателей. Поэтому он может подвинуться и, сложив два продукта вместе, снизить свои «хотелки» по ставкам по сравнению с рыночной ипотекой на те объекты, в которых он не участвует. Когда же вы приходите с улицы брать ипотеку на какой-то абстрактный объект, то ставка, действительно будет двузначной.

— Насколько я понимаю, субсидирование ставок со стороны застройщиков, история скорее точечная, чем повсеместная? Не все застройщики в этом участвуют, субсидии на разные объекты одного и того же застройщика тоже могут быть разными?

— Да, это адресная история, хотя и достаточно массовая. Не на каждый объект действуют одинаковые условия.

— Но для покупателей «с улицы», вне спецпредложений, ставки двузначные. Это касается и новостроек, и вторичного жилья?

— Да. Сложилась такая вот нерыночная ситуация, что в целом по рынку все дорого, но при этом квартиры все равно покупают, потому что есть такие вот хитрые лазейки. Посмотрите, как работает ритейл. Вы заходите в любой торговый центр, а там все дорого. Возникает вопрос, кто вообще может по таким деньгам покупать ту же одежду, обувь. Но при этом, почти в каждом магазине есть скидки, распродажи, дисконтные программы, которые позволяют все это дорогое купить с приличной скидкой. Как говорила моя мама во времена Советского Союза: не обманешь, не продашь. Так, к сожалению, мутно устроен рынок.

— Цены на квартиры за прошлый год выросли на 30%. Если убрать за скобки спецпредложения, ставки по ипотеке сейчас двузначные. Кто вообще может себе позволить жилье, даже в кредит?

— Как я уже говорил, по новостройкам почти ничего не изменилось за счет субсидирования ставок. На ранних стадиях, когда новые объекты только выходят на рынок, цена на них более привлекательная. По мере готовности она обычно растет, но ближе к сдаче объекта там уже почти все раскуплено. Так что на рынке новостроек всегда идет ротация, всегда есть из чего выбрать.

Если говорить про вторичку, пока стоимость остается достаточно высокой. Люди еще используют старые ипотечные кредиты, одобренные, когда ставки были ниже. Кроме того, порядка 80% сделок на вторичном рынке — обмены. Когда человеку не хватает денег на подорожавшую квартиру, которую он хочет купить взамен своей, он пропорционально повышает цену своей квартиры. Поэтому в этом сегменте не столь важен уровень цен. Важно, есть ли желающие в этом участвовать.

— Вы хотите сказать, что рост цен и ставок на доступности жилья никак не сказался?

— Не сказался критично. На это есть две причины. Первая: на вторичке пока еще действуют старые кредиты, одобренные до повышения ставок. Вторая: в новостройках в большинстве случаев ставки субсидируют. Вот эти два фактора пока держат рынок. Но, повторюсь, не понятно, как долго это будет длиться.

— Насколько различается ситуация с доступностью жилья в столице и в регионах?

— Все регионы разные, в каждом могут быть свои особенности. Где-то совсем низкий уровень цен, и даже государственная льготная ипотека в пределах 3 млн рублей для людей актуальна. Где-то зарплаты высокие, например, Урал, Сибирь, нефтедобывающие регионы.

В целом доступность жилья безусловно снизилась. Но пока остаются лазейки, которые позволяют рынку существовать. Если эти лазейки станут неработоспособными, скорее всего, произойдет коррекция цен вниз и снижение объемов продаж.

— А почему они могут стать неработоспособными?

— Закончатся одобренные кредиты по более низким ставкам. Окончательно выдохнется остаток спроса. Если ЦБ еще поднимет ставку, застройщикам станет сложнее закрывать разницу и продолжать субсидировать ипотеку.

— Геополитическая ситуация накаляется, со всех сторон нам грозят новыми санкциями, доллар снова вырос почти до 80 рублей. Все это тоже сказывается на доступности жилья?

— Возможные санкции или связанное с ними дальнейшее ослабление рубля, вероятнее всего, вынудит ЦБ еще больше повысить ключевую ставку. Чем выше ставка, чем дороже станет рыночная ипотека, тем большую разницу застройщикам придется закрывать при субсидировании. Более того, банки могут увидеть для себя возросшие риски и вообще от этой схемы отказаться. Тогда все и посыплется. В результате стоимость жилья, вслед за фондовым рынком, может пойти вниз. Акции российских компаний уже рухнули на 25-30% за последний месяц. Недвижимость более инертная, более консервативная, но при реализации такого негативного сценария цены могут откатиться назад на 10%.

— Что может изменить происходящее на рынке жилья в пользу покупателей?

— Я думаю, какое-то время мы будем вынуждены мириться с той ситуацией, в которой оказались. Деньги обесцениваются по причине того, что все проблемы власти затыкают различной помощью. Что такое помощь? Это печатание денег. Это видно и по продуктовой инфляции, и по всему остальному. В этом плане, чтобы недвижимость сильно подешевела, должен случиться некий серьезный катаклизм. Я думаю, в Донбассе сейчас очень дешевая недвижимость, но вряд ли люди этому рады.

Читайте также:
Авто сайт Польши — сколько стоят новые и подержанные автомобили

Развитие ситуации может быть любым, учитывая геополитические риски. Но для того, чтобы недвижимость сильно подешевела, должны произойти очень серьезные негативные события. Например, начало военных действий. Вряд ли в этих условиях удешевление жилья нас порадует. Скорее это будет нас волновать уже меньше всего.

Наиболее вероятный реалистичный сценарий: дальше дорожать квартиры не будут. В долгосрочной перспективе, скорее всего, цены будут расти по причине инфляции. Но в ближайший год нас, скорее всего, ждет топтание цен на месте или небольшая коррекция вниз — до 10% — на уровне торга и скидок.

Бутусов: После визита Зеленского в Оман в украинской политике произошли резкие изменения

В украинской политике произошли резкие изменения после визита президента Украины Владимира Зеленского в Оман в январе 2020 года. Об этом 27 января в эфире ток-шоу “ГОРДОН” на YouTube-канале “Дмитрий Гордон” заявил главный редактор издания “Цензор.НЕТ” Юрий Бутусов.

Бутусов отвечал на вопрос, являются ли глава Офиса президента Украины Андрей Ермак и руководитель комитета по разведке при президенте Руслан Демченко агентами России.

“Я думаю, что Демченко – российский агент. Об этом говорит не какая-то секретная информация, а его карьера и поступки. [. ] Этот человек сейчас Москвой признан как их контактер в Офисе президента Украины. [. ] По Андрею Ермаку у нас информации открытой, публичной нет, но мы понимаем: то, что произошло сближение с Россией – была такая попытка в 2020 года, – все это произошло в результате таинственных переговоров с неизвестными (у нас нет информации), которые состоялись у президента в Омане. После этих переговоров, которых никто не оглашал. Как сказал президент Зеленский, это была попытка расширить торговые отношения с Оманом. Хочу обратить внимание: через два года Нацбанк опубликовал данные по товарообороту. Так вот за два года товарооборот между Оманом с Украиной не вырос вообще, ни на $ 1 млн”, – заявил Бутусов.

Он усомнился в обоснованности пресс-релизов, которые Офис президента публиковал о поездке Зеленского в Оман.

“Так вот, после визита в Оман произошли резкие изменения в нашей политике. 26 января как раз почти два года назад был изменен в Москве куратор внешней политики Кремля в Украине. Вместо Владислава Суркова куратором вопроса Украины официально был назначен Дмитрий Козак, заместитель главы администрации [президента РФ Владимира] Путина, человек, который был автором так называемого приднестровского мира, человек, который говорил: “Давайте прекратим стрелять, Молдова не должна воевать с Приднестровьем, это отдельная территория, давайте ее узаконим”. Молдова была под давлением, ей никто не помог и в то время РФ сумела оккупировать Приднестровье”, – продолжил Бутусов.

Фактически с помощью соглашений, автором которых был Козак, была узаконена оккупация Приднестровья Россией, сказал журналист.

“Там нет войны, никто не стреляет. Просто Молдова не контролирует эту территорию, а Россия через Приднестровье полностью разваливает любую попытку Молдовы провести реформы, поднять уровень жизни. Так вот, 26 января был заменен куратор отношений с Украиной в Москве, а 11 февраля произошла смена куратора внешней политики в Офисе президента: вместо Андрея Богдана зашел Андрей Ермак. Первым делом он выдал Демченко удостоверение участника боевых действий, хотя Демченко как гражданский человек участия в боевых действиях не принимал и к фронту вообще не подъезжал. Вскоре Демченко, в июне 2020 года, назначается на пост начальника комитета по разведке. И сразу, буквально через две недели, начинается серия провалов спецопераций украинских спецслужб (прежде всего военной разведки), которые велись в России”, – добавил он.

По словам Бутусова, среди таких провалов – ситуация с поставками клистронов для украинских ПВО, срыв спецоперации разведки в оккупированном Донецке и провал операции по задержанию вагнеровцев. Все эти ситуации произошли в 2020 году.

В начале января 2020 года СМИ сообщили, что Зеленский уехал отдыхать в Оман . В ОПУ подтвердили, что глава Украинского государства находится в Омане , и заявили, что “он отбыл туда вместе с семьей рейсовым самолетом за свои деньги”.

В ОПУ 5 января проинформировали, что Зеленский встретился с министром иностранных дел Омана, на следующий день проинформировали о его переговорах с исполнительным президентом государственного генерального резервного фонда Омана.

В СМИ появлялась информация, что в Омане Зеленский мог неофициально встречаться с представителями российской власти, в частности с помощником главы Кремля Владиславом Сурковым. 12 февраля глава Офиса президента Андрей Ермак заявил, что у Зеленского не было непубличных встреч во время поездки в Оман.

“Схемы” 13 февраля сообщили, что секретарь Совета безопасности России Николай Патрушев приезжал в Оман в ночь с 7-го на 8 января, когда в стране находился Зеленский. В Офисе президента журналистам заявили, что Зеленский не знаком и никогда не общался с Патрушевым.

Зеленский прервал свою поездку в Оман 8 января в связи с катастрофой самолета “Международных авиалиний Украины” в Иране.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: